อรสิริน โฮลดิ้ง สวนกระแสตลาดอสังหาฯซบ-มรสุมหนี้ครัวเรือนพุ่ง-แบงก์สกรีนเข้มปฏิเสธสินเชื่อทะลุ 70% ประกาศเดินหน้าหมากกระดานใหม่สลัดภาพท้องถิ่นสู่ "เสือข้ามห้วย" ลุยปักหมุดหัวเมืองท่องเที่ยวระดับโลก “ภูเก็ต-สมุย” ควบโมเดลธุรกิจโรงเรียนนานาชาติโกยเงินยาว 15 ปี พร้อมเปิดหน้าท้าชนที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง ส่งทีเด็ด “บ้าน-คอนโดฯมือสองรีโนเวท” จับมือสถาบันการเงินใหญ่ BAM-SCB-KBANK ขุดสมบัติทำเลทองแปลงโฉมขายชน มั่นใจมาร์จิ้นเดือดทะลุ 50% สูงกว่าสร้างใหม่เท่าตัว เล็งเป้ารายได้ 10% ภายใน 3 ปี มั่นใจแบ็กล็อก 4.2 พันล้าน หนุนยอดโอนปีนี้ทะลุเป้า
นายอรรคเดช อุดมศิริธำรง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ ORN เปิดเผยถึง ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 โดยระบุว่าแม้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 1 จะดูดีขึ้น แต่เป็นการเติบโตจากฐานที่ต่ำมากเมื่อเทียบกับปี 2565 พร้อมแสดงความกังวลต่อทิศทางในไตรมาส 3 ที่อาจกลับมาหดตัวเนื่องจากกำลังซื้อถูกเร่งโอนไปแล้วในช่วงก่อนหมดมาตรการรัฐเมื่อเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา
ขณะที่ปัจจัยลบด้านหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ อย่างไรก็ตาม ORN มองเห็นโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) โดยเฉพาะในจังหวัดท่องเที่ยวอย่างเชียงใหม่ที่ยอดโอนคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติขยายตัวเกือบ 80% ซึ่งได้แรงหนุนจากธุรกิจโรงเรียนนานาชาติที่ดึงดูดผู้ปกครองชาวต่างชาติให้เข้ามาพำนักระยะยาว รวมถึงนโยบายวีซ่าพิเศษของรัฐบาลที่จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ ในระยะต่อไป
ทั้งนี้ข้อมูลสถิติการโอนกรรมสิทธิ์รวมทั้งประเทศในไตรมาส 1 ปี 2569 พบว่ามีการปรับตัวดีขึ้นทั้งแนวราบและแนวสูงเมื่อเทียบปีต่อปี (Y-O-Y) อย่างไรก็ตาม การเติบโตดังกล่าวเป็นการเติบโตจากฐานที่ต่ำมาก (Low Base) หากเทียบกับช่วงปี 2565 ยอดโอนยังคงห่างไกลจากจุดเดิมถึง 20% โดยในไตรมาส 1 มีการโอนเพียง 72,000 ยูนิต ลดลงอย่างต่อเนื่องจากระดับแสนยูนิตในอดีต
สำหรับแนวโน้มในไตรมาส 2/2569 คาดว่าจะเห็นตัวเลขที่ดีขึ้นเนื่องจากผู้บริโภคเร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนหมดมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐในเดือนมิถุนายน แต่สิ่งที่น่ากังวลคือไตรมาส 3 ซึ่งอาจเกิดภาวะหดตัวเนื่องจากกำลังซื้อล่วงหน้าถูกดึงไปใช้หมดแล้ว ประกอบกับเป็นช่วงปลายงบประมาณภาครัฐ ทำให้การกระตุ้นเศรษฐกิจอาจชะลอตัวลง
และปรากฏการณ์ที่น่าสนใจในปัจจุบันคือ ตลาดบ้านมือสองขยายตัวอย่างรวดเร็วจนมีส่วนแบ่งการตลาดเกือบ 70% ของภาพรวมทั้งหมด เนื่องจากความคุ้มค่าด้านราคาและทำเลที่ตอบโจทย์กว่าบ้านมือหนึ่งในปัจจุบันที่ต้องแบกรับต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่พุ่งสูงขึ้นจากผลกระทบของสงครามและความไม่แน่นอนระดับโลก
ส่วนภาวะเงินเฟ้อที่เกิดขึ้นเป็นแบบ "Cost-Push" หรือเงินเฟ้อที่เกิดจากต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น ไม่ใช่ "Demand-Pull" ซึ่งเป็นสัญญาณที่ไม่ดีต่อเศรษฐกิจ เพราะประชาชนต้องจ่ายค่าครองชีพสูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระหนี้หรือการตัดสินใจซื้อบ้านลดลง ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยต้องแข่งขันกันอย่างรุนแรงเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดที่หดตัวลง
สำหรับปัจจัยท้าทายหลักที่ฉุดรั้งอุตสาหกรรมคือ "หนี้ครัวเรือน" ที่อยู่ในระดับสูง แม้ตัวเลขทางการจะลดลงมาอยู่ที่ 85.9% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) แต่ส่วนหนึ่งเกิดจากตัวเลข GDP ที่โตขึ้น และหนี้บางส่วนกลายเป็นหนี้เสีย (NPL) จนถูกสถาบันการเงินตัดออกไป รวมถึงปัญหาหนี้นอกระบบที่ยังไม่ถูกนับรวม ปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ยังคงพุ่งสูงในบางกลุ่มสินค้าถึง 70% เนื่องจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยกู้อย่างมาก
นอกจากนี้ อัตราการขึ้นเงินเดือนเฉลี่ยที่ 5% ต่อปี ไม่สามารถวิ่งทันต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่ขยับตัวแรงกว่ามาก ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องยอมลดอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) จากเดิมเฉลี่ย 35-36% ลงมาเหลือเพียง 28% ในสิ้นปีที่ผ่านมา เพื่อระบายสต็อกและสร้างยอดขาย
ในส่วนของจังหวัดเชียงใหม่ พบว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีการเติบโตที่น่าสนใจกว่าบ้านแนวราบ โดยเฉพาะยอดโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติในช่วงปลายปี 2566 ถึงต้นปี 2567 ที่พุ่งสูงขึ้นถึง 70-80% เมื่อเทียบกับอดีต แม้กลุ่มลูกค้าจีนจะลดลงเหลือสัดส่วนประมาณ 50% แต่มีการทดแทนด้วยกลุ่มลูกค้าจากสหรัฐอเมริกาและเมียนมาที่เข้ามาซื้อเพื่ออยู่อาศัยและส่งบุตรหลานเรียนหนังสือ
ทั้งนี้อรสิรินฯ มองเห็นโอกาสในการเติบโตผ่าน 4 ปัจจัยหลัก ได้แก่
1.การท่องเที่ยว: ไทยยังเป็นจุดหมายปลายทางระดับโลก ซึ่งช่วยกระตุ้นความต้องการที่พักอาศัย
2.มาตรการรัฐ: การต่ออายุลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองยังเป็นเสาหลักสำคัญในการพยุง GDP
3.โรงเรียนนานาชาติ: ธุรกิจที่เติบโตแบบสวนกระแส (Outperform) โดยเฉพาะในเชียงใหม่ ซึ่งดึงดูดผู้ปกครองต่างชาติให้มาพำนักระยะยาวถึง 15 ปี สร้างความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มั่นคง
4.นโยบาย Long Stay: การออก Long-term Resident (LTR) Visa สำหรับผู้ซื้ออสังหาฯ มูลค่า 3 ล้านบาทขึ้นไป จะเป็นแรงจูงใจสำคัญให้ชาวต่างชาติเข้ามาเป็นกำลังซื้อใหม่ในระบบ
“ในสภาวะที่ตลาดมีความท้าทายสูง ผู้ที่จะอยู่รอดคือผู้ที่มีความชำนาญในพื้นที่จริง (Local Expert) เช่นในพื้นที่เชียงใหม่หรือภูเก็ต ซึ่งสามารถเจาะกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อเฉพาะเจาะจงได้ โดย ORN ยังคงมุ่งเน้นการพัฒนาที่ตอบโจทย์ดีมานด์จริงและปรับตัวตามสถานการณ์โลกที่เปลี่ยนไป”นายอรรคเดช กล่าว
สำหรับการขยายการลงทุนในจ.ภูเก็ต เมื่อประมาณ 2 ปีที่ผ่านมา โดยเลือกทำเลศักยภาพย่านเชิงทะเล (หลังห้างสรรพสินค้าโรบินสัน) ซึ่งเป็นโซนที่เชื่อมต่อไปยังหาดบางเทา พัฒนาคอนโดฯสไตล์รีสอร์ท “อะไรซ์ ไวบ์ ภูเก็ต” (ARISE Vibe Phuket) ถือเป็นโครงการแรกนี้เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดกลาง (Middle Market) ในราคาเฉลี่ย 70,000 - 80,000 บาทต่อตารางเมตร หรือราคาประมาณ 2-3 ล้านบาทต้นๆ เนื่องจากเชื่อว่าเป็นกลุ่มคนทำงานจริง (Real Demand) ทั้งคนในพื้นที่และคนที่ย้ายเข้ามาทำงานใหม่ซึ่งยังมีกำลังซื้อสูง ปัจจุบันโครงการดังกล่าวทำยอดขาย (Pre-sale) ไปแล้วกว่า 78% และเตรียมจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในเดือนพฤศจิกายนปี 2569 นี้ โดยสิ่งที่น่าสนใจคือสัดส่วนลูกค้าต่างชาติที่มีถึง 40% จากยอดขายทั้งหมด
“หนึ่งในจุดเด่นที่ ORN นำมาใช้ในตลาดภูเก็ตเพื่อป้องกันความเสี่ยงคือการเรียกเก็บเงินดาวน์ในอัตราที่สูงกว่าปกติ โดยลูกค้าคนไทยต้องวางดาวน์ 20% ส่วนลูกค้าต่างชาติต้องวางดาวน์สูงถึง 50% นายอรรคเดชระบุว่าแม้การเรียกเก็บเงินดาวน์สูงจะทำให้บริษัทมี ‘หนี้สิน’ ในงบการเงินสูงขึ้น (เนื่องจากเงินดาวน์ถือเป็นหนี้สินรอการโอน) แต่ในทางกลับกันจะทำให้หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (IBD) ลดลงอย่างมาก ปัจจุบัน ORN มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่มีภาระดอกเบี้ย (IBD/E Ratio) อยู่ที่เพียง 0.6 เท่า ซึ่งถือว่าอยู่ในกลุ่มที่ต่ำที่สุดในบรรดาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มาตรการนี้ยังช่วยคัดกรองลูกค้าที่มีความตั้งใจซื้อจริงและลดโอกาสในการทิ้งห้องเมื่อถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์”นายอรรคเดช กล่าว
สำหรับการรุกตลาดเกาะสมุย นั้น ORN มองเห็นโอกาสจากการเติบโตของยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่พุ่งสูงขึ้นถึง 80% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยบริษัทได้เข้าซื้อที่ดินขนาด 8 ไร่ บริเวณบ่อผุด ตรงข้ามโรงแรมอนันตรา ซึ่งห่างจากทะเลเพียง 200 เมตร เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียม ราคาประมาณ 110,000 - 120,000 บาทต่อตารางเมตร โดยที่ผ่านมาบริษัทฯได้ดำเนินการจ่ายชำระค่าที่ดินเพิ่มเพื่อเตรียมพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งมียอดลงทะเบียนความสนใจเบื้องต้นอยู่ในเกณฑ์ที่สูงมาก นอกจากนี้ บริษัทยังมองหาโอกาสพัฒนาโครงการในพื้นที่ จ.กระบี่และพื้นที่ที่มีศักยภาพการท่องเที่ยวอื่นๆอย่างต่อเนี่อง โดยเน้นการปรับสมดุลของพอร์ตลงทุน (Portfolio Rebalancing) ระหว่างลูกค้าไทยและต่างชาติเพื่อลดความเสี่ยง
“พื้นที่เกาะสมุย ยังพบข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจ คือ ‘มีความต้องการที่แท้จริง’ ซ่อนอยู่มากกว่าที่ตัวเลขกรมที่ดินระบุไว้ เห็นได้จากข่าวการกวาดล้างบริษัทนอมินีที่ถือครองที่ดินแทนคนต่างชาติ ซึ่งมีมูลค่าสูงถึง 16,000 ล้านบาท สะท้อนว่ามีการซื้อขายผ่านการโอนหุ้นบริษัทแทนการโอนกรรมสิทธิ์โดยตรงเป็นจำนวนมหาศาล ส่งผลให้ชาวต่างชาติเริ่มเกิดความกลัวและหันมาให้ความสนใจซื้อคอนโดมิเนียมซึ่งสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ถูกต้องตามกฎหมายแทน ดังนั้น ORN จึงมั่นใจว่าการพัฒนาโครงการที่ถูกต้องตามกฎหมายจะได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุนต่างชาติเป็นอย่างดี โดยคาดว่าสำนักงานขายจะแล้วเสร็จในช่วงปลายปี 2569 นี้”นายอรรคเดช กล่าว
ส่วนโรงเรียนนานาชาติ “Mill Hill International School Thailand” แบรนด์ดังจากประเทศอังกฤษ สาขาแรกที่จังหวัดเชียงใหม่ หลังเปิดการเรียนการสอนตั้งแต่ระดับชั้นเตรียมอนุบาลจนถึงมัธยมศึกษาตอนต้น ภายใต้การบริหารจัดการของ บริษัท อรสิริน เอ็ดดูเคชั่น จำกัด (ORE) ซึ่งเป็นผู้รับใบอนุญาตจัดตั้งโรงเรียน เมื่อปี 2568 ที่ผ่านมา ปัจจุบันมียอดนักเรียนเพิ่มขึ้นจาก 81 คน เป็น 176 คนภายในปีเดียว และมีนักเรียนถึง 13 สัญชาติ โดยสัดส่วนเป็นคนไทย 35% จีน 35% และชาติอื่นๆ อีก 30%
นายอรรคเดช กล่าวเพิ่มเติมว่า บริษัทฯมีแผนที่จะขยายการเปิดตัวโรงเรียนนานาชาติ แห่งที่ 2 ในจ.ภูเก็ต ด้วย โดยมีแผนที่จะร่วมทุน (Joint Venture) กับพันธมิตรในภูเก็ต เพื่อพัฒนาทั้งโครงการแนวราบและโรงเรียนนานาชาติ ซี่งบริษัทฯจะใช้แบรนด์โรงเรียนในเครือที่มีระดับราคาเข้าถึงง่ายกว่าแบรนด์พรีเมียมอย่าง Millfield เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าในพื้นที่ที่มีการแข่งขันสูง โดยจะเริ่มก่อสร้างในไตรมาส 3/2569 นี้ และคาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 2/2570 โดยตั้งเป้าว่าธุรกิจโรงเรียนจะสร้างรายได้ประจำให้แก่บริษัทประมาณ 135 ล้านบาทในปี 2569 และจะขยับขึ้นเป็น 400 ล้านบาท หรือคิดเป็น 20% ของรายได้รวมภายในระยะเวลา 5 ปี
“ปัจจุบันธุรกิจการศึกษาในภูมิภาคเอเชียมีความแข็งแกร่งมาก เนื่องจากค่านิยมของพ่อแม่ที่ยอมทุ่มเงินเพื่ออนาคตของลูก โดยปัจจุบันเกิดโมเดล "4+2" คือ ปู่ ย่า ตา ยาย (4 คน) และ พ่อ แม่ (2 คน) ร่วมกันส่งเสียเด็กเพียงคนเดียว (1 คน) ทำให้ค่าเทอมปีละ 500,000-600,000 บาท ไม่ใช่ปัญหาสำหรับกลุ่มเป้าหมายนี้ นอกจากนี้ เชียงใหม่ยังเป็นที่นิยมของชาวจีนและเมียนมา เป็นอย่างมาก โดยครองส่วนแบ่งตลาดนักเรียนนานาชาติถึง 10% ของทั้งประเทศ ซึ่งธุรกิจโรงเรียนนานาชาติยังช่วยส่งเสริมการขายโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมของ ORN ในพื้นที่ข้างเคียงได้อีกด้วย”นายอรรคเดช กล่าว
นายอรรคเดช กล่าวเพิ่มเติมถึงการขยายธุรกิจ"บ้านมือสองรีโนเวท"ด้วยการพัฒนาและขายสินทรัพย์มือสอง ว่า หลังจากที่ได้ลงนามบันทึกข้อตกลงความร่วมมือทางธุรกิจ (MOU) กับบริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM เมื่อต้นเดือนพฤศจิกายน 2568 ที่ผ่านมา เพื่อพัฒนาและบริหารจัดการทรัพย์สินรอการขาย (NPA) บ้านมือสองให้เกิดมูลค่าเพิ่ม โดยการคัดเลือกบ้านในทำเลเด่นที่หาไม่ได้แล้วในตลาด นำมาปรับโฉมใหม่หมดทั้งหลังด้วยมาตรฐานเดียวกับบ้านตัวอย่าง มุ่งเป้ากลุ่มลูกค้าที่ต้องการบ้านพร้อมอยู่ในทำเลศักยภาพแต่กังวลเรื่องการต่อเติมและปัญหาผู้รับเหมา โดยมองว่าธุรกิจนี้สามารถทำกำไร (Margin) ได้สูงถึง 50% ซึ่งสูงกว่าการพัฒนาโครงการบ้านใหม่เกือบเท่าตัว ปัจจุบันบริษัทฯมีพอร์ตสินค้ากลุ่มดังกล่าวนี้รวม 10 ยูนิต แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 4 ยูนิต (ขายและโอนไปแล้ว 3 ยูนิต) และบ้าน 6 ยูนิต ความโดดเด่นของโมเดลธุรกิจนี้คือ ORN ไม่ได้ขายบ้านสภาพเดิมแบบที่สถาบันการเงินขาย (NPA) แต่บริษัทเลือกซื้อบ้านในทำเลที่ "หาไม่ได้อีกแล้ว" ในตลาดมารีโนเวทใหม่ทั้งหมด ให้มีสภาพสวยงามและทันสมัยเหมือนบ้านตัวอย่างในโครงการระดับราคา 15-20 ล้านบาท
“ในแง่ของผลกำไรนั้น บ้านมือหนึ่งปกติจะมีมาร์จิ้นอยู่ที่ประมาณ 30% กว่า แต่สำหรับบ้านมือสองรีโนเวทสามารถทำมาร์จิ้นได้สูงถึง 50% ยกตัวอย่างเช่น เคสที่บริษัทซื้อบ้านย่านพรีเมียม ในโครงการของบริษัทฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เนื้อที่ 102 ตารางวา มาในราคา 3.9 ล้านบาท และทุ่มงบรีโนเวทไปกว่า 1 ล้านบาท เพื่อยกระดับพื้นที่ใช้สอยเป็น 300 ตารางเมตร จนปัจจุบันสามารถตั้งราคาขายได้ถึง 12 ล้านบาท ซึ่งเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value Added) จากทำเลและโครงสร้างเดิมที่มีศักยภาพ แต่แม้ว่าการพัฒนาบ้านมือสองจะสร้างผลกำไรที่สูง แต่ก็มีความท้าทายที่แตกต่างจากโครงการจัดสรรทั่วไป ซึ่งยอมรับว่าในช่วงแรกบริษัทเคยคิดว่าเป็นเรื่องง่าย แต่ในความเป็นจริงพบว่าการทำงานกับบ้านเก่าต้องเผชิญกับปัญหาที่คาดไม่ถึง เช่น เหตุการณ์ที่การทุบผนังเพื่อปรับแบบทำให้เสาบ้านหัก หรือกระทบคานโครงสร้าง บทเรียนนี้ทำให้เราต้องยกระดับกระบวนการทำงานโดยใช้สถาปนิกและวิศวกรควบคุมอย่างเข้มงวด รวมถึงการขออนุญาตก่อสร้างตามระเบียบราชการอย่างถูกต้อง”นายอรรคเดช กล่าว
ทั้งนี้เป้าหมายหลักของสินค้ากลุ่มนี้คือ กลุ่มลูกค้าที่อยากได้บ้านในโครงการดีๆ แต่ "เข้าไม่ไหว" หากต้องไปหาซื้อเองแล้วมาเสี่ยงกับผู้รับเหมาก่อสร้าง หรือต้องคุมงานต่อเติมเอง ซึ่ง ORN เข้ามาปิดช่องว่าง (Pain Point) ตรงนี้ด้วยการรีโนเวทบ้านคุณภาพดีพร้อมเข้าอยู่ให้ในทำเลที่โดดเด่นที่สุด โดยบริษัทฯยังคงเลือกปักหมุดธุรกิจนี้เฉพาะใน จ.เชียงใหม่ เท่านั้น เพื่อให้สามารถดูแลบริการหลังการขายและการซ่อมบำรุงได้อย่างทั่วถึงและรวดเร็ว
นายอรรคเดช กล่าวเพิ่มเติมว่า ยุทธศาสตร์การขับเคลื่อนธุรกิจในช่วงครึ่งปีหลัง 2569 นั้น บริษัทฯจะมุ่งเน้นการสร้าง "ทางลัด" แห่งการเติบโตผ่านโมเดลธุรกิจคอนโดมิเนียมรีโนเวท ซึ่งเป็นกลุ่มที่สร้างผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ได้รวดเร็วและมีอัตรากำไร (Margin) สูงกว่าการสร้างบ้านใหม่ โดยบริษัทเตรียมจับมือกับพันธมิตรสถาบันการเงินชั้นนำ อาทิ ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด(มหาชน) หรือ SCB และกำลังเตรียมเซ็นสัญญากับธนาคารกสิกรไทย จำกัด(มหาชน) หรือ KBANK ในไตรมาส3/2569 นี้ เพื่อคัดสรรทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ในทำเลศักยภาพมาแปลงโฉมใหม่ให้ทันสมัยเสมือนห้องตัวอย่าง ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคประหยัดที่มองหาความคุ้มค่าในทำเลใจกลางเมือง
โดยสินทรัพย์ที่บริษัทฯให้ความสนใจจะเน้นเฉพาะสินทรัพย์ในโครงการที่บริษัทฯยังไม่มีโปรดักต์ในทำเลนั้นๆ โดยปัจจุบันมีการเลือกทรัพย์สิน (NPA) ไว้แล้วประมาณ 10-30 แปลงในพื้นที่เชียงใหม่ ซึ่งบริษัทให้ความสำคัญกับการต่อรองราคาเพื่อให้ได้มาร์จิ้นสูงสุด โดยมองว่าบ้านและคอนโดฯมือสองเริ่มกินมาร์เก็ตแชร์ของตลาดมากขึ้น เพราะในทำเลเดียวกัน ราคาคอนโดฯมือสองอาจถูกกว่าโครงการใหม่ถึงครึ่งต่อครึ่ง และยังมีข้อดีเรื่องค่าส่วนกลางที่ถูกกว่าและพื้นที่จอดรถที่มากกว่า
“เรากำลังให้ความสำคัญกับธุรกิจบ้านและคอนโดมิเนียมมือสองรีโนเวทมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมซึ่งมีข้อได้เปรียบด้าน ‘ความเร็ว’ ในการรับรู้รายได้ โดยกระบวนการรีโนเวทคอนโดมิเนียมนั้นใช้เวลาเพียงประมาณ 3 เดือนก็สามารถเปิดขายได้ เพราะไม่จำเป็นต้องขออนุญาตก่อสร้างจากเทศบาลหากไม่มีการขยายพื้นที่หรือเปลี่ยนแปลงโครงสร้างหลัก เพียงแค่ขอความร่วมมือและปฏิบัติตามกฎของนิติบุคคลในเรื่องเวลาทำงานเท่านั้น ในขณะที่บ้านมือสองต้องใช้เวลานานถึง 6-8 เดือน เนื่องจากมีขั้นตอนทางกฎหมายและการขออนุญาตปรับปรุงอาคารที่ซับซ้อนกว่า ในแง่ของต้นทุนและการทำกำไร บริษัทตั้งเป้าซื้อทรัพย์สินเข้ามาในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิต สำหรับคอนโดมิเนียมขนาด 20-30 ตารางเมตร เพื่อนำมารีโนเวทใหม่ทั้งหมดให้มีสภาพดีเยี่ยมเหมือนห้องตัวอย่าง และตั้งราคาขายที่ประมาณ 2 ล้านบาทต้นๆ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมรีโนเวทที่สามารถทำกำไรได้สูงเกือบ 40% และมีมาร์จิ้นสูงขึ้นกว่าการสร้างบ้านใหม่ประมาณ 10% เนื่องจากมีต้นทุนบริหารจัดการโดยรวมที่ต่ำกว่า แม้จะต้องใช้ความละเอียดในการดูแลงานแบบรายยูนิต (1:1) มากขึ้นก็ตาม ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าสนใจอย่างมากในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน”นายอรรคเดช กล่าว
นายอรรคเดช กล่าวเพิ่มเติมว่า ท่ามกลางกำลังซื้อที่หดตัว ตลาดบ้านมือสองกำลังเติบโตและแย่งส่วนแบ่งตลาดจากบ้านมือหนึ่งมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากความได้เปรียบด้านทำเลและราคาที่คุ้มค่ากว่า ขณะที่บ้านมือหนึ่งต้องเผชิญกับต้นทุนที่พุ่งสูงขึ้นและขั้นตอนการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ที่ยาวนานขึ้น ทำให้ ORN มั่นใจว่าการเลือกเดินหมากในตลาดมือสองรีโนเวทจะเป็นอีกหนึ่งเครื่องยนต์สำคัญที่สร้างความแข็งแกร่งให้แก่บริษัทในอนาคต
อย่างไรก็ตามภายในระยะเวลา 3 ปีนี้ (ปี 2569-2571) ธุรกิจบ้านและคอนโดฯมือสองรีโนเวทจะสร้างสัดส่วนรายได้ประมาณ 10% ของรายได้รวมทั้งหมด โดยคาดหวังยอดโอนจากกลุ่มนี้ประมาณ 70-80 ยูนิตต่อปี จากฐานยอดโอนรวมปัจจุบันที่ 800-900 ยูนิตต่อปี โดยจะเน้นการใช้เงินทุนหมุนเวียนจากการขายมาต่อยอดการซื้อทรัพย์ใหม่เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง ซึ่งในปี 2569 นี้บริษัทตั้งเป้ายอดโอนจากบ้านมือสองไว้ที่ประมาณ 200 ล้านบาท โดยจะเร่งงานก่อสร้างให้เสร็จทันช่วงเดือนสิงหาคมและกันยายน เพื่อให้มีเวลาขายและโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง 3 เดือนสุดท้ายของปี
“ท่ามกลางกำลังซื้อที่หดตัว ตลาดบ้านมือสองกำลังเติบโตและแย่งส่วนแบ่งตลาดจากบ้านมือหนึ่งมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากความได้เปรียบด้านทำเลและราคาที่คุ้มค่ากว่า, ขณะที่บ้านมือหนึ่งต้องเผชิญกับต้นทุนที่พุ่งสูงขึ้นและขั้นตอนการขอ EIA ที่ยาวนานขึ้น ทำให้ ORN มั่นใจว่าการเลือกเดินหมากในตลาดมือสองรีโนเวทจะเป็นอีกหนึ่งเครื่องยนต์สำคัญที่สร้างความแข็งแกร่งให้แก่บริษัทในอนาคต”นายอรรคเดช กล่าว
อย่างไรก็ตามปัจจุบัน ORN มีสินค้าพร้อมขาย (Inventory) รวมประมาณ 3,600 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 3,000 ล้านบาท และบ้าน 600-700 ล้านบาท โดยในส่วนของบ้านนั้นบริษัทใช้กลยุทธ์สร้างเสร็จก่อนขายเพื่อลดภาระสต็อก สำหรับเป้ายอดโอนในปีนี้อยู่ที่ 2,600 ล้านบาท โดยในช่วงครึ่งปีแรกทำได้แล้วกว่า 1,000 ล้านบาท และเหลือเป้าหมายอีก 1,600 ล้านบาทในครึ่งปีหลัง ซึ่งบริษัทมีความมั่นใจสูงเนื่องจากมี Backlog รอโอนอยู่แล้วถึง 4,200 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2569 ในด้านการบริหารจัดการทางการเงิน บริษัทได้ทำการปิดหุ้นกู้ไปเรียบร้อยแล้วเมื่อ 2 เดือนทีผ่านมา และมีนโยบายไม่เพิ่มภาระหุ้นกู้ในพอร์ตเพื่อลดความเสี่ยงจากการ Rollover โดยหันมาใช้สินเชื่อโครงการ (Project Loan) กับทางธนาคารโดยตรง ซึ่งสะท้อนถึงวินัยทางการเงินและความเชื่อมั่นที่สถาบันการเงินมีต่อโครงการของบริษัทฯ
