REIC ถอดรหัสอสังหาฯ กทม.-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ชี้ตลาดไม่ได้ชะลอแต่ปรับสมดุล หลังยอดขายใหม่พลิกบวก เผยคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้ารุกฟื้นตัวแซงแนวราบ ผ่า 4 สัญญาณเปลี่ยนผ่านสู่ Network City ปักธงทำเลดาวรุ่ง "รัชดา-พระราม 9" และ "บางนา" พร้อมแนะอุตสาหกรรมเลิกแข่งราคา ชูนวัตกรรม AI-Smart Home-ESG เจาะตลาดบนรับมือ Reject rate
ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์(REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยถึง ผลสำรวจสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ไตรมาสที่ 2/2569 เปิดเผยว่า ที่ผ่านมา REIC ได้ปฏิบัติหน้าที่ในการเป็นเข็มทิศและแผนที่นำทางให้แก่ผู้เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์และประชาชนผู้ซื้อบ้าน เพื่อให้เห็นภาพสถานการณ์ปัจจุบันและคาดการณ์อุปสรรคหรือโอกาสในอนาคตได้อย่างแม่นยำ โดยในการลงพื้นที่สำรวจภาคสนามไตรมาสที่ 2/2569 ครอบคลุม 27 จังหวัดยุทธศาสตร์ REIC ได้มุ่งเน้นการฉายภาพตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญที่มีมูลค่าคิดเป็นประมาณ 2 ใน 3 ของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งประเทศไทย ตัวเลขที่สะท้อนออกมากรุงเทพฯ และปริมณฑลจึงไม่ได้เป็นเพียงภาพสะท้อนท้องถิ่น แต่ยังบ่งชี้ถึงสุขภาพและทิศทางรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเทศอย่างชัดเจน
จากการวิเคราะห์ข้อมูล ได้ค้นพบสัญญาณสำคัญแรกที่ชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังอยู่ในช่วงปรับสมดุล มากกว่าที่จะเป็นการชะลอตัวหรืออ่อนแรงลง แม้ว่าภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนจะปรับตัวลดลงประมาณ 10% จนอาจทำให้เกิดความกังวล แต่ในทางกลับกัน ยอดขายใหม่ หรือ New Sales กลับสามารถพลิกกลับมาเติบโตเป็นบวกได้ทั้งในมิติของจำนวนหน่วยและมูลค่า ปรากฏการณ์นี้แสดงให้เห็นว่าตลาดไม่ได้ขาดแคลนผู้ซื้อ แต่เกิดจากการที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แสดงวินัยในการดำเนินธุรกิจด้วยความรอบคอบ ชะลอการเปิดโครงการใหม่ และมุ่งเน้นการเร่งระบายสินค้าคงเหลือเดิม ซึ่งถือเป็นสัญญาณเชิงบวกต่อสุขภาพในระยะยาวของอุตสาหกรรม
สัญญาณที่สอง คือ การสลับทิศทางของประเภทสินค้า โดยตลาดคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดกลับมาฟื้นตัวอย่างโดดเด่น ขณะที่บ้านจัดสรรหรือที่อยู่อาศัยแนวราบเริ่มเข้าสู่ช่วงพักฐาน ซึ่งเป็นการเปลี่ยนแปลงจากยุคหลังโควิด-19 ที่บ้านแนวราบเคยเป็นพระเอกหลักของตลาด ในไตรมาสนี้ ยอดขายอาคารชุดปรับตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า พร้อมอัตราการดูดซับที่รวดเร็วขึ้น สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อที่แท้จริงกำลังย้ายกลับเข้ามาสู่พื้นที่ใจกลางเมืองและตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า เนื่องจากคอนโดมิเนียมสามารถตอบโจทย์ทั้งเรื่องความสะดวกในการเดินทางและระดับราคาที่ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงได้ง่ายกว่าบ้านแนวราบ ท่ามกลางปัจจัยบวกจากการต่ออายุมาตรการกระตุ้นของภาครัฐที่ช่วยเร่งการโอนกรรมสิทธิ์
สัญญาณที่สาม คือ การปรับลดลงของราคาเปิดขายใหม่เฉลี่ยในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลภายในระยะเวลา 1 ปี ซึ่ง REIC ยืนยันว่าไม่ได้เกิดจากการนำโครงการเดิมมาตัดลดราคาขายลง แต่เป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการปรับเปลี่ยนชนิดและประเภทของสินค้าที่นำเข้าสู่ออกสู่ตลาด ให้มีความสอดคล้องและตรงกับความสามารถในการซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภคมากขึ้น การออกแบบสินค้าให้มีราคาที่เข้าถึงได้ง่าย (Affordability) จึงกำลังกลายเป็นหัวใจสำคัญและยุทธศาสตร์หลักในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนับจากนี้ไป
สัญญาณที่สี่ คือ ความแตกต่างอย่างเห็นได้ชัดของสถานการณ์ในแต่ละพื้นที่และแต่ละจังหวัด โดย REIC ระบุว่าไม่สามารถมองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นก้อนเดียวกันได้ เนื่องจากข้อมูลระดับจังหวัดพบสถิติที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง บางพื้นที่มียอดขายพุ่งสูงโดยมีบ้านจัดสรรเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก ขณะที่บางจังหวัดในปริมณฑลกลับตกอยู่ในภาวะเงียบเหงาและแทบไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ ความสำเร็จของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงขึ้นอยู่กับการเลือกทำเลและประเภทสินค้าที่ถูกต้องและตรงกับอุปสงค์ของพื้นที่นั้นๆ เป็นสำคัญ
นอกจากสัญญาณทั้งสี่ประการแล้ว REIC ยังได้ชี้ให้เห็นถึงจุดเปลี่ยนเชิงโครงสร้างของเมือง โดยรูปแบบของกรุงเทพมหานครได้เปลี่ยนจากการกระจุกตัวเฉพาะพื้นที่ไข่แดงใจกลางเมือง ไปสู่การเป็นเมืองโครงข่าย หรือ Network City ที่มีการเติบโตของศูนย์กลางย่อยในหลายพื้นที่ การพัฒนาโครงการยุคใหม่ถูกขับเคลื่อนด้วย 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ การเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนทางราง ความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่แหล่งงาน และไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต ส่งผลให้เกิด 2 ทำเลยุทธศาสตร์ดาวรุ่งที่น่าจับตามอง ได้แก่ โซน CBDB (Central Business District Boundary) ในย่านรัชดา-พระราม 9 และโซน EPD (Eastern Business District) ในพื้นที่บางนา-สมุทรปราการ ซึ่งกลายเป็นศูนย์กลางการเติบโตที่รองรับทั้งอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ เมกะโปรเจกต์ และโครงการบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมอย่างคึกคัก
ในมิติด้านกำลังซื้อ REIC ได้สะท้อนภาพตลาดที่กำลังแบ่งออกเป็น 2 ขั้วอย่างชัดเจน โดยกลุ่มลูกค้าระดับบนหรือตลาดลักชัวรี ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากความต้องการบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง นวัตกรรมบ้านส่งเสริมสุขภาพ และฟังก์ชันการดำเนินธุรกิจ
ขณะที่ตลาดระดับกลางและระดับล่างยังคงเผชิญความท้าทายหนักจากปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ หรือ รีเจกต์เรต (Rejection Rate) ของสถาบันการเงินที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้โจทย์การแข่งขันของผู้ประกอบการต้องเปลี่ยนจากการสู้สงครามราคา มาเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่โครงการ ผ่านการนำเทคโนโลยี Smart Home, ระบบปัญญาประดิษฐ์ (AI) และหลักการ Environmental (สิ่งแวดล้อม) Social (สังคม) และ Governance (ธรรมาภิบาล) หรือ ESG มาพัฒนาที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ งานแถลงข่าวดังกล่าวยังได้รับเกียรติจาก นายอาสา ทองธรรมชาติ ผู้อำนวยการสำนักการวางผังเมืองและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร มาร่วมแสดงทัศนะถึงความคืบหน้าการจัดทำผังเมืองใหม่ เพื่อวางรากฐานการเติบโตของเมืองอย่างสมดุลและยั่งยืนในอนาคต
