ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 กำลังเผชิญหน้ากับ "มรสุมสมบูรณ์แบบ" (Perfect Storm) ที่ไม่ได้จำกัดวงอยู่แค่แรงกระแทกจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดเข็มขัด แต่ดิ่งลึกไปถึง "จิตวิทยาความกลัว" ของผู้บริโภคจนเกิดซัพพลายช็อกระลอกใหม่ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศที่เคยพุ่งแตะระดับ 500,000 หน่วย กำลังวูบดิ่งเหลือเพียง 300,000 หน่วย ส่งแรงสะเทือนเป็นโดมิโน่ล้างบางซัพพลายเชน ตั้งแต่ผู้รับเหมา ซัพพลายเออร์วัสดุก่อสร้าง ไปจนถึงระบบการเงินมหภาค
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มี Multiplier Effect สูง เมื่อยอดโอนหายไป ไม่ใช่แค่ดีเวลลอปเปอร์ที่กระอัก แต่คนทำงานและระบบการเงินทั้งหมดจะถูกลากลงเหวไปด้วย นี่คือบทเริ่มต้นของ “ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA” ที่ฉายภาพวิกฤติอย่างตรงไปตรงมา
ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว กระทบเศรษฐกิจเป็นลูกโซ่
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยว่า อุตสาหกรรมภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้น ถือว่า มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจไทยในระดับมหภาค เนื่องจากเป็นธุรกิจที่มีผลต่อเนื่องไปยังอุตสาหกรรมจำนวนมาก ทั้งวัสดุก่อสร้าง ผู้รับเหมา เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า การเงิน การประกันภัย และธุรกิจบริการที่เกี่ยวข้องหากจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศลดลงจากระดับประมาณ 500,000 หน่วย เหลือเพียง 300,000 หน่วย จะไม่ได้กระทบเฉพาะยอดขายของผู้ประกอบการ แต่จะส่งผลต่อสภาพคล่องของผู้รับเหมา คู่ค้า และผู้ประกอบการในห่วงโซ่อุปทานทั้งหมด
“อสังหาริมทรัพย์มี Multiplier Effect สูง เมื่อยอดโอนหายไป ไม่ใช่แค่ผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบ แต่จะกระทบไปถึงคนทำงาน ผู้รับเหมา ซัพพลายเออร์ และระบบการเงินด้วย” ผศ.ดร.เกษรา กล่าว
เสนอรัฐออกมาตรการเฉพาะกลุ่ม ช่วยคนซื้อบ้านหลังแรก
สำหรับมาตรการของภาครัฐในเรื่อง การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง แม้ช่วยลดต้นทุนให้ผู้ซื้อในระดับหนึ่ง แต่ควรมีการประเมินประสิทธิภาพและความคุ้มค่าของงบประมาณที่ใช้ ซึ่งมีมูลค่าประมาร 9,000 ล้านบาทต่อปี ดังนั้นจึงอยากให้ภาครัฐพิจารณามาตรการแบบเฉพาะเจาะจง หรือ Targeted Policy มากขึ้น โดยมุ่งช่วยกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก กลุ่ม First Jobber หรือกลุ่มคนวัยเริ่มสร้างครอบครัว ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง แต่ยังมีข้อจำกัดด้านเงินดาวน์ รายได้ และการเข้าถึงสินเชื่อ
“ตัวอย่างจากต่างประเทศ เช่น เนเธอร์แลนด์ที่มีแนวทางให้รัฐช่วยค้ำประกันสินเชื่อบางส่วนสำหรับผู้เริ่มทำงาน หรือเยอรมนีที่มีระบบ “Bauspar” ซึ่งสนับสนุนให้ประชาชนออมเงินล่วงหน้าระยะหนึ่งก่อนซื้อบ้าน เพื่อแลกกับสิทธิประโยชน์ด้านอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขสินเชื่อ แนวทางดังกล่าวนี้อาจช่วยให้การสนับสนุนของรัฐตรงกับกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น ขณะเดียวกันยังช่วยแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างด้านที่อยู่อาศัยและการสร้างครอบครัว ซึ่งมีความเชื่อมโยงกับปัญหาอัตราการเกิดของประเทศไทยในระยะยาวนอกจากนี้ ภาคธนาคารอาจพิจารณาการใช้แนวทาง Risk-based Pricing ในสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สะท้อนความเสี่ยงและพฤติกรรมทางการเงินของลูกค้าแต่ละรายได้เหมาะสมมากขึ้น”ผศ.ดร.เกษรา กล่าว
ชะลอเปิดโครงการใหม่ หันบริหารสต็อก-ลดหนี้
ในด้านแผนการดำเนินงานของบริษัทฯในช่วงระยะเวลา 2 ปีนี้ (2569-2570)คงชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อลดความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในช่วงที่เกิดสถานการณ์ความไม่แน่นอนทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศที่ยากต่อการควบคุมได้ แต่จะมุ่งเน้นการบริหารโครงการและสต็อกสินค้าที่มีอยู่ให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดมากกว่า เพื่อทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปตามแผน
ปัจจุบัน SENA มีโครงการในมือรวม 98 โครงการ มีสินค้าพร้อมขายมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท และมีโครงการใน Pipeline มากกว่า 40,000 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอรองรับเป้าหมายยอดขายเฉลี่ยปีละประมาณ 7,000 ล้านบาทได้อีกประมาณ 5 ปี ปัจจุบันบริษัทมียอดขายรอโอน (Backlog) รวมกว่า 9,000 ล้านบาท คาดว่าจะทยอยโอนในปี 2569 นี้ทั้งหมด จึงยังคงเป้าหมายรายได้ในปี 2569 ไว้ที่ 10,000 ล้านบาท และกลยุทธ์สำคัญอีกประการ คือ การลดภาระหนี้และเสริมความแข็งแกร่งทางการเงิน โดยตั้งเป้าลดอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน หรือ D/E Ratio จากระดับประมาณ 1.2-1.3 เท่า ลงสู่ระดับ 1 เท่า ภายในปี 2571 รวมถึงลดหนี้หุ้นกู้จากราว 10,000 ล้านบาท เหลือประมาณ 6,000 ล้านบาท ซึ่งในช่วงต้นปีที่ผ่านมาได้เดินหน้าคืนหนี้หุ้นกู้ไปแล้ว และในช่วงที่เหลือของปีนี้ ไม่มีหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดแล้ว จากปัจจุบันมีภาระหนี้สินรวมทั้งสิ้นประมาณ 20,000 ล้านบาท
ผ่าทางตัน "Self-Rejection" มะเร็งร้ายตัวใหม่ที่น่ากลัวกว่าแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ
ผศ.ดร.เกษรา กล่าวเพิ่มเติมว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันกำลังเผชิญความท้าทายสำคัญจากภาวะความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่อ่อนตัวลง โดยปัญหาปัญหาที่ผู้ประกอบการต้องรับมือไม่ได้จำกัดอยู่เพียงกรณีลูกค้าถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ หรือ Bank Reject เท่านั้น แต่ยังมีปรากฏการณ์ “Self-Rejection” ซึ่งลูกค้าตัดสินใจปฏิเสธการโอนกรรมสิทธิ์ด้วยตนเอง แม้บางรายจะได้รับอนุมัติสินเชื่อแล้วก็ตาม
ปรากฏการณ์ดังกล่าวสะท้อนว่าผู้บริโภคจำนวนมากยังไม่มั่นใจต่อฐานะทางการเงินและแนวโน้มเศรษฐกิจในอนาคต แม้จะเคยตัดสินใจจองซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม และได้เห็นสินค้าจริงแล้วก็ตาม โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ซึ่งโดยปกติลูกค้าสามารถตรวจสอบคุณภาพห้อง ทำเล และสภาพแวดล้อมได้ก่อนตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์
“วันนี้โจทย์ไม่ได้อยู่แค่ว่าลูกค้ากู้ผ่านหรือไม่ผ่าน แต่เป็นเรื่องของความมั่นใจ ลูกค้าบางคนกู้ผ่านแล้ว แต่เมื่อใกล้ถึงวันโอนกลับเริ่มกังวลว่า ถ้าเศรษฐกิจไม่ดี งานไม่มั่นคง หรือรายได้ลดลง จะสามารถผ่อนบ้านไปอีก 30 ปีได้หรือไม่” ผศ.ดร.เกษรา กล่าว
จากข้อมูลที่บริษัทติดตาม พบว่าสัดส่วนการปฏิเสธการโอนกรรมสิทธิ์ในปัจจุบันมาจากกรณีลูกค้าปฏิเสธด้วยตนเอง หรือ Self-Rejection สูงถึงประมาณ 50% ของยอดปฏิเสธทั้งหมด ขณะที่กรณีถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ หรือ Bank Reject อยู่ที่ประมาณ 40% และอีกประมาณ 10% เป็นการเปลี่ยนใจหรือเหตุผลอื่นตามปกติ ปัจจัยที่ทำให้ลูกค้าตัดสินใจยกเลิกการซื้อในช่วงใกล้โอนมีหลายด้าน ทั้งความกังวลต่อความมั่นคงในการทำงาน เช่น ความเสี่ยงที่โรงงานหรือบริษัทอาจลดกำลังการผลิต ความกังวลเรื่องรายได้ในอนาคต ภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้น ตลอดจนกรณีผู้ร่วมกู้เปลี่ยนใจหรือไม่พร้อมรับภาระในนาทีสุดท้าย แม้ว่าสินค้ากว่า 90% ของบริษัทจะเป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ลูกค้าได้เห็นห้องจริงก่อนตัดสินใจแล้ว แต่ความไม่มั่นใจทางเศรษฐกิจและความกลัวต่อภาระหนี้ระยะยาวยังเป็นปัจจัยที่ทำให้เกิดการยกเลิกการโอนได้ในระยะเวลาสั้น ๆ ก่อนถึงวันโอนซึ่งปัญหาดังกล่าวส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เพราะเมื่อยอดโอนไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ผู้ประกอบการย่อมได้รับผลกระทบด้านกระแสเงินสดและสภาพคล่อง ซึ่งอาจส่งต่อไปยังผู้รับเหมา ผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง คู่ค้า และสถาบันการเงินในห่วงโซ่อุปทานทั้งหมด
ดัดหลังวิกฤติด้วย "LIVNEX" ไม่ง้อแบงก์ - ดึงเกณฑ์รัฐอุดหนุนแบบ Targeted
ผศ.ดร.เกษรา กล่าวต่อว่า เพื่อรับมือกับปัญหา Self-Rejection บริษัทได้พัฒนาโครงการ "เช่าออมบ้าน" (LIVNEX) ให้เป็นทางเลือกใหม่สำหรับลูกค้าที่ต้องการเวลาในการสร้างความมั่นใจก่อนตัดสินใจซื้อบ้านอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งเดิม LIVNEX ถูกออกแบบมาเพื่อช่วยกลุ่มลูกค้าที่มีข้อจำกัดด้านการขอสินเชื่อ แต่ภายใต้สถานการณ์ตลาดปัจจุบัน บริษัทได้ขยายแนวคิดให้ครอบคลุมลูกค้าที่มีความกังวลเรื่องภาระทางการเงินและไม่พร้อมผูกมัดกับสินเชื่อระยะยาวทันที
รูปแบบของ LIVNEX คือให้ลูกค้าเข้าพักอาศัยจริงและผ่อนชำระในระดับใกล้เคียงกับค่าเช่าเป็นระยะเวลา 3 ปี โดยเงินที่ลูกค้าชำระจะถูกนำไปหักลดจากราคาบ้านหรือเงินต้นในอนาคต หากครบกำหนดแล้วลูกค้าตัดสินใจไม่ซื้อหรือไม่ต้องการเดินหน้าต่อ ก็สามารถยกเลิกได้โดยไม่มีค่าปรับตามเงื่อนไขของโครงการ แนวทางดังกล่าวช่วยให้ลูกค้าได้ทดลองใช้ชีวิตจริงในบ้านและทำเลที่เลือก ได้ประเมินว่าที่อยู่อาศัยตอบโจทย์การเดินทาง การทำงาน และสภาพแวดล้อมของครอบครัวหรือไม่ ขณะเดียวกันยังช่วยให้ลูกค้ามีระยะเวลาในการวางแผนการเงินและประเมินความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาวอย่างรอบคอบมากขึ้น
สร้างเครดิต-ล็อกราคาบ้าน ลดแรงกดดันการตัดสินใจ
ผศ.ดร.เกษรา กล่าวเพิ่มเติมว่า LIVNEX มีประโยชน์สำคัญอย่างน้อย 3 ด้าน ได้แก่
ประการแรก การช่วยสร้างประวัติการชำระเงิน หรือ Credit Pattern ให้กับลูกค้าที่ผ่อนชำระอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจเป็นข้อมูลประกอบสำคัญในการทำธุรกรรมทางการเงินในอนาคต
ประการที่สอง คือช่วยให้ลูกค้าล็อกราคาที่อยู่อาศัยในอนาคต เนื่องจากเงินที่ผ่อนชำระตลอดระยะเวลา 3 ปีจะถูกนำไปหักจากเงินต้น ทำให้เมื่อครบกำหนด ราคาบ้านที่ลูกค้าต้องรับภาระลดลงจากราคาเดิมราว 9%
ประการที่สาม คือการเปิดโอกาสให้ลูกค้าได้ทดลองอยู่อาศัยจริงก่อนตัดสินใจซื้อ ช่วยลดความเสี่ยงจากการตัดสินใจซื้อบ้านด้วยความเร่งรีบ และลดโอกาสเกิด Self-rejection ในช่วงก่อนโอนกรรมสิทธิ์
บริษัทมองว่ากลยุทธ์ดังกล่าวตอบโจทย์ตลาดมากกว่าการใช้วิธีลดราคาเพียงอย่างเดียว เพราะการลดราคาอาจช่วยเร่งการตัดสินใจในระยะสั้น แต่ไม่ได้แก้ปัญหาหลักเรื่องความกังวลของลูกค้าต่อรายได้ ความมั่นคงในอาชีพ และภาระหนี้สินระยะยาว
มีลูกค้าในระบบเกือบ 1,000 ราย ตั้งเป้าโอน 400-500 ราย
สำหรับผลการดำเนินงานของ LIVNEX หลังดำเนินการมาเกือบ 3 ปี ปัจจุบันมีลูกค้าอยู่ในระบบ หรือ Outstanding ราว 900-980 ราย โดยมีลูกค้าที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์และเป็นเจ้าของบ้านได้แล้ว 187 ราย ขณะที่มีผู้ยกเลิกโครงการระหว่างทางประมาณ 100 ราย โดยในปี 2569 จะมีลูกค้าล็อตแรกที่ครบกำหนดสัญญาประมาณ 80 ราย และบริษัทตั้งเป้าหมายให้มีลูกค้าจากพอร์ต LIVNEX สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้รวมประมาณ 400-500 ราย
อย่างไรก็ตาม ความท้าทายสำคัญของโมเดลนี้ คือกรณีลูกค้าที่สามารถผ่อนชำระกับโครงการได้อย่างสม่ำเสมอ แต่ยังไม่สามารถขอสินเชื่อกับธนาคารได้ เนื่องจากมีภาระหนี้สินต่อรายได้ หรือ Debt Service Ratio (DSR) สูงเกิน 100% บริษัทจึงพยายามทำงานร่วมกับสถาบันการเงิน เพื่อให้ประวัติการผ่อนชำระที่ดีของลูกค้าเป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีวินัยทางการเงินและมีความสามารถชำระเงินต่อเนื่องตามเงื่อนไข ในกรณีที่ลูกค้ายังไม่สามารถกู้ผ่านได้เมื่อครบ 3 ปี บริษัทอาจพิจารณาขยายระยะเวลาผ่อนชำระกับโครงการไปสู่ปีที่ 4 เพื่อช่วยให้ภาระหนี้ลดลง เพิ่มโอกาสในการปรับโครงสร้างการเงิน และสร้างโอกาสให้ลูกค้าสามารถขอสินเชื่อได้ในอนาคต
นอกจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจและสินเชื่อแล้ว บริษัทให้ความสำคัญกับคุณภาพการส่งมอบสินค้าเป็นอย่างมาก เพราะรายละเอียดเล็กน้อยในห้องพักอาศัยอาจมีผลต่อการตัดสินใจของลูกค้าในช่วงก่อนโอนกรรมสิทธิ์
แม้แต่กรณีอุปกรณ์ภายในห้องที่ติดตั้งไม่ครบ เช่น พัดลมดูดอากาศ หรือรายละเอียดงานระบบบางส่วน ก็อาจกลายเป็นจุดที่ทำให้ลูกค้ารู้สึกไม่มั่นใจและเลือกเลื่อนหรือปฏิเสธการโอนได้ บริษัทจึงต้องเพิ่มความละเอียดในการตรวจสอบคุณภาพก่อนส่งมอบ เพื่อให้ประสบการณ์ของลูกค้าตั้งแต่วันเข้าชมห้องจนถึงวันโอนเป็นไปตามความคาดหวัง และลดโอกาสที่ปัญหาเล็กน้อยจะกลายเป็นปัจจัยกระทบยอดโอน
กระจายรายได้สู่ Green-EV และธุรกิจเช่า
นอกเหนือจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว บริษัทฯยังเดินหน้ากระจายความเสี่ยงไปยังธุรกิจที่มีแนวโน้มเติบโต โดยเฉพาะธุรกิจพลังงานสะอาด หรือ Green Business และธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับรถยนต์ไฟฟ้า หรือ EV โดยในไตรมาส 1/2569 บริษัทฯมีรายได้จากธุรกิจ Green เพิ่มขึ้นเป็น 13% จากเดิม 4% ขณะที่รายได้จากธุรกิจเช่าและบริการเพิ่มขึ้นเป็น 21% จากเดิม 10% สะท้อนการสร้างแหล่งรายได้ที่มีความหลากหลายมากขึ้น และช่วยลดการพึ่งพารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพียงด้านเดียว ส่วนรถ EV นั้น ประสบความสำเร็จเกินคาด ซึ่งในงาน “มอเตอร์โชว์ 2026” มียอดจองรถ EV แล้วกว่า 400 คัน โดยเริ่มทยอยส่งมอบให้กับลูกค้าได้ทั้งหมด ซึ่งถือเป็นแนวโน้มที่ดี ที่จะเข้ามาเสริมแกร่งธุรกิจหลักของบริษัทฯ
ด้านการบริหารบุคลากร บริษัทฯยังไม่มีนโยบายเลิกจ้างพนักงาน แต่ให้ความสำคัญกับการ Reskill และปรับบทบาทของบุคลากรให้สอดคล้องกับทิศทางธุรกิจ เช่น การย้ายบุคลากรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปสนับสนุนธุรกิจโซลาร์เซลล์ หรือการพัฒนาทักษะผู้จัดการโครงการจากเดิมที่เน้นการก่อสร้าง ไปสู่การบริหารจัดการสินทรัพย์และการดูแลโครงการในระยะยาว
“ทิศทางของบริษัทในระยะต่อไป จะไม่เน้นการขยายตัวอย่างรวดเร็วเหมือนในอดีต แต่จะให้ความสำคัญกับการบริหารความเสี่ยง การรักษาสภาพคล่อง และการสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความผันผวนที่คาดการณ์ได้ยากในอนาคต”ผศ.ดร.เกษรา กล่าวในที่สุด
