ชีวาทัย เผยยักษ์อสังหาฯ รายกลาง-เล็กระส่าย เข้าขั้นวิกฤติ ยังเป็นปีที่ท้าทาย หลังกำลังซื้อหดตัว-รายได้โตไม่ทันเงินเฟ้อ เผยแบงก์กลายร่างเป็นผู้บริหารความเสี่ยงเต็มตัว ไล่บี้ตรวจสถานะการเงินเข้ม ยอดกู้ไม่ผ่านพุ่งกระฉูด 40-70% ขณะที่สงครามราคาเดือดจัด เอเจนซี่หนีตาย หันนำห้องชุดหลายพันยูนิตเข้าสู่ตลาดห้องเช่ารายเดือน ด้านบริษัทฯปรับกลยุทธ์งดเปิดโครงการใหม่ เน้นบริหารสต๊อก 1,232 ล้านบาท ชูหมัดเด็ดแคมเปญ “อยากซื้อต้องได้ซื้อ” ปั้นลูกหนี้เกรด B เป็นเกรด A พร้อมนำ AI ขับเคลื่อนองค์กรฝ่าวิกฤติ และกำเงินสดซื้อที่ใหม่ 2 แปลง จ่อผุดคอนโดฯอนาคต
นายบุญ ชุน เกียรติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) หรือ CHEWA เปิดเผยว่า ในปี 2569 ผู้ประกอบการอสังหาฯรายกลาง-เล็ก จะได้รับผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจ และปัจจัยต่างๆจากภายนอกประเทศ ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างมาก หลังจากปีที่ผ่านมา สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อที่อยู่อาศัยเข้าสู่ช่วงตกต่ำ แม้ราคาบ้านในบางพื้นที่อาจจะไม่ลดลงมากนัก แต่ปริมาณการซื้อขายกลับลดลงสู่จุดต่ำสุด เนื่องจากกำลังซื้อหดตัว รายได้ของกลุ่มลูกค้าโตไม่ทันเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่ค้างตัวอยู่ในระดับสูง
ในส่วนของผู้ประกอบการที่พัฒนาบ้านจัดสรรและคอนโดฯ ก็ยังมีสต๊อกคงค้างเป็นจำนวนมาก ขณะที่ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ทำให้ผู้ประกอบการต้องชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก ส่วนของผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อ ก็อยู่ในโหมดรอดูสถานการณ์ เพราะกังวลเรื่องเศรษฐกิจถดถอยและเสถียรภาพของงาน ด้านสินเชื่อเข้าสู่วิกฤติการปฏิเสธสินเชื่ออย่างรุนแรง ธนาคารไม่ได้ทำหน้าที่แค่ "ผู้ให้กู้" อีกต่อไป แต่เปลี่ยนบทบาทเป็น "ผู้บริหารความเสี่ยง" เต็มตัว โดยเฉพาะในประเทศไทยและหลายประเทศที่หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อแตะระดับ 40-70% ในบางเซกเมนต์ กลุ่ม Freelance หรือเจ้าของธุรกิจขนาดเล็กถูกตรวจสอบย้อนหลัง 2-3 ปีอย่างเข้มงวด หากรายได้มีความผันผวนแม้เพียงเล็กน้อย ธนาคารจะตีค่าความเสี่ยงเป็น "สูง" ทันที
ทั้งนี้แม้ว่าภาคการท่องเที่ยวในประเทศจะเริ่มฟื้นตัว มีนักท่องเที่ยวกลับเข้ามาบ้าง แต่นักลงทุนยังไม่กลับเข้ามามากนัก โดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีน และคาดว่าภายในระยะเวลาอีก 2-3 ปี อัตราการโอนที่อยุ่อาศัยก็จะยิ่งลดน้อยลงอีก ขณะเดียวกันได้มีเอเจนซี่บางรายที่ถือห้องชุดในพื้นที่ซีบีดีไว้เป็นจำนวนหลักพันยูนิต จากที่เคยปล่อยเช่ารายวันผ่านผ่านแพลตฟอร์มอย่าง Airbnb แต่เมื่อนักท่องเที่ยวลดน้อยลง เอเจนซี่เหล่านั้นจึงต้องหาทางออกด้วยการไปพึ่งพาตลาดห้องเช่ารายเดือน และมีการดัมพ์ราคากันอย่างดุเดือด
ขณะเดียวกันผู้ประกอบการทั้งรายเล็ก กลาง ใหญ่ ต่างก็เร่งระบายสต๊อกเดิม ดังนั้นจึงเกิดการแข่งขันสงครามราคาขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยมีการนำสินค้าทุกเซกเมนต์ ทุกระดับราคามาลดมาถึง 20-30% ซึ่งก็หวังว่าการแข่งขันในรูปแบบนี้จะเห็นภาพปี 2569 เป็นปีสุดท้าย และคาดหวังว่าปี 2570 ภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวดีขึ้น
สำหรับชีวาทัยฯเอง ในปีนี้คือปีแห่งการสะสมกำลัง แม้จะไม่มีเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ แต่ไม่ใช่การหยุดนิ่ง โดยกำลังรุกหนักในการบริหารจัดการ Inventory เพื่อเปลี่ยนเป็นกระแสเงินสดที่แข็งแรง กลยุทธ์ส่วนใหญ่เน้นไปที่การ "ระบายสต๊อกเดิม" และจัดแคมเปญกระตุ้นยอดขายเพื่อดึงกระแสเงินสดกลับเข้าบริษัท ซึ่งปัจจุบันมีสต๊อกเหลือขายรรวม 12 โครงการ รวมมูลค่า 1,232 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 8 โครงการ และคอนโดฯ 4 โครงการ
พร้อมไปกับการคัดสรรที่ดินศักยภาพสูง 2-3 แปลง เพื่อดำเนินการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ให้พร้อม ซึ่งการเตรียมความพร้อมล่วงหน้าในวันที่ตลาดชะลอตัว จะทำให้บริษัทฯมีความได้เปรียบและสามารถชิงจังหวะเปิดตัวโครงการได้ทันทีเมื่อสัญญาณเศรษฐกิจเป็นใจ
โดยบริษัทฯได้ซื้อที่ดินใหม่ไว้ 2 ทำเล คือ ทำเลแจ้งวัฒนะ ซอย 15 ตั้งอยู่บนพื้นที่ 2 ไร่เศษ มีแผนพัฒนาเป็นคอนโดฯ จำนวน 324 ยูนิต มูลค่าโครงกาประมาณ 773 ล้านบาท ปัจจุบันผ่าน EIA แล้ว แต่ยังไม่ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และอีกโครงการ ตั้งอยู่ในทำเลย่านพหลโยธิน ซอย 50 บนพื้นที่ 5 ไร่เศษ พัฒนาเป็นคอนโดฯ จำนวน 622 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 1,009 ล้านบาท ซึ่งขณะนี้อยู่ในระหว่างการขอ EIA หากภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดฟื้นตัวดีขึ้น ก็พร้อมที่จะเปิดตัวโครงการเช่นกัน
“โดยเรายังคงเชื่อมั่นในจุดแข็งของคอนโดฯ Low-rise ซึ่งเป็นตลาดที่เราเชี่ยวชาญที่สุดนอกจากนี้ บริษัทยังขยายโอกาสทางธุรกิจใหม่ เพื่อเพิ่มสัดส่วนรายได้ต่อเนื่อง (Recurring Income) โดยยังเร่งลงทุนในธุรกิจที่มีศักยภาพและเชื่อมโยงกับธุรกิจเดิมของบริษัท ได้แก่ ธุรกิจบ้านมือสอง ภายใต้แบรนด์ Renue (รีนิว) และธุรกิจนิติบุคคล พร้อมศึกษาธุรกิจอื่นๆ ที่จะส่งเสริมและสร้างรายได้ให้บริษัทอย่างต่อเนื่อง”
ด้านกลยุทธที่จะนำมาใช้ในปีนี้ มีการต่อยอดนโยบายด้านการขายที่ได้รับผลตอบรับที่ดี คือโปรโมชั่น "อยากซื้อต้องได้ซื้อ" ที่มาในรูปแบบของการให้บริการ financial consultant เข้าดูแลลูกค้าที่มีปัญหาด้านการจัดการเอกสารการกู้สินเชื่อ การบริหารภาระหนี้ หรือปัญหาด้านวินัยทางการเงิน จนไม่สามารถกู้ได้ ชีวาทัยจะเข้าไปดูแลให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าในระยะยาวต่อเนื่องจนสามารถกู้ผ่านและโอนได้ ทำให้มี backlog ส่วนหนึ่งที่อยู่กับเรานานมาก บางรายมากกว่า 6 เดือน และค่อยๆปรับปรุงวินัยทางการเงินจนสามารถกู้ได้สำเร็จ นอกจากนี้กลยุทธ์เพื่อส่งเสริมด้านการแข่งขัน จะมีการจัดโปรโมชันอย่างต่อเนื่องของชีวาทัยคือ "MEGA SALES" เพื่อคืนกำไรแก่ลูกค้าตลอดปี คาดว่าจะได้รับความสนใจจากลูกค้าอย่างต่อเนื่อง
ปัจจุบัน บริษัทฯ มียอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) ( ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2568) มูลค่ารวม 1232.09 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโด 789.95 ล้านบาท และบ้านแนวราบ 442.14 ล้านบาท นอกจากรายได้ด้านการขายอสังหาริมทรัพย์เดิมของชีวาทัยแล้ว ยังเร่งการรับรู้รายได้จากโครงการร่วมทุนกับพันธมิตรอย่างต่อเนื่องในปีนี้ เช่น โครงการคอนโดมิเนียม "ชีวาทัย ฮอลล์มาร์ค เอกมัย-รามอินทรา" มูลค่าโครงการ 1,014 ล้านบาท ภายใต้การร่วมทุนกับบริษัท นิปปอน สตีล โควะ เรียล เอสเตท จำกัด (NIPPON STEEL KOWA REAL ESTATE) หรือ NSKRE ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจากประเทศญี่ปุ่น และโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร จ.ระยอง ภายใต้แบรนด์ ชีวา เวิร์ค อินดัสเตรียล มูลค่าโครงการ 210 ล้านบาท ร่วมทุนกับบริษัท ยูเวิร์ค 999 และ Neo727 ซึ่งเป็นบริษัทรับเหมาก่อสร้างที่มีความแข็งแกร่งและมีประสบการณ์ที่ได้รับการยอมรับ โดยทั้งสองโครงการสามารถรับรู้รายได้ในปี 2569 นี้ ตั้งเป้ารายได้รวมของปี 2569 ที่ 1,200 ล้านบาท
ด้านผลการดำเนินงานของปี 2568 บริษัทมีรายได้รวมอยู่ที่ 858.35 ล้านบาท ลดลงจากงวดเดียวกันในปีก่อนจำนวน 1044.96 ล้านบาท คิดเป็น 55 % โดยเป็นรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 471.66 ล้านบาท ลดลงจากงวดเดียวกันของปีก่อน 62% ส่วนรายได้จากโครงการแนวราบจำนวน 316.34 ล้านบาท ลดลงจากงวดเดียวกันของปีก่อน 40% นอกจากนี้ ยังมีรายได้จากโครงการบ้านมือสองจำนวน 20.48 ล้านบาท และมีรายได้อื่น ๆ จำนวน 49.87 ล้านบาท คิดเป็น 6% ของรายได้รวม ยอดขายหลัก ๆ มาจากโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคา 2-4 ล้านบาท ได้แก่ โครงการชีวาทัย ปิ่นเกล้า และโครงการชีวาทัย ฮอลล์มาร์ค ลาดพร้าว-โชคชัย 4 เฟส 2 ส่วนโครงการแนวราบ ทั้งโครงการทาวน์โฮม/อาคารพาณิชย์ และโครงการบ้านเดี่ยวมีการเติบโตลดลง สืบเนื่องมาจากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้า แม้ว่าทางบริษัทจะมียอดสะสมจากการทำสัญญาไม่ลดลง ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามเป้า ทำให้การดำเนินงานทั้งปี บริษัทมีขาดทุนสุทธิอยู่ที่ 410.81 ล้านบาท สาเหตุเกิดจากการปรับโครงสร้างต้นทุนและการตั้งสำรองค่าเผื่อผลขาดทุนจากการลดลงของมูลค่าโครงการ เพื่อปรับฐานต้นทุนจริงของการขายอสังหาริมทรัพย์
“บริษัทฯ ยังคงมุ่งเน้นนโยบายการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายให้มีความคุ้มค่า รวมถึงการนำหลักการด้านความยั่งยืน Environmental (สิ่งแวดล้อม) Social (สังคม) และ Governance (ธรรมาภิบาล) หรือ ESG มาใช้ในองค์กร นอกจากนี้ ยังมีการใช้ CHEWA AI โดยมีทีมงานที่มุ่งเน้นการเรียนรู้และนำเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI) มาประยุกต์ใช้เพื่อขับเคลื่อนองค์กรสู่ความยั่งยืน ภายใต้วิสัยทัศน์ 'Enhancing Sustainability through Artificial Intelligence' หรือ 'เสริมสร้างความยั่งยืนผ่านปัญญาประดิษฐ์' ซึ่งมีการใช้งานไปแล้วมากมายและได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี เช่น การใช้ CHEWA AI เป็นผู้ให้ข้อมูลแก่นักลงทุนในกิจกรรม Chewa Opportunity เป็นรายแรกของประเทศไทย เพื่อพัฒนาคุณภาพของผลิตภัณฑ์และการเติบโตขององค์กรให้มีประสิทธิภาพสูงสุด และดำเนินธุรกิจอย่างมั่นคงและยั่งยืน” นายบุญ กล่าวในที่สุด
