ปฏิเสธไม่ได้ว่าในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เกาะสมุย–พะงัน ได้กลายเป็นหนึ่งในทำเลที่ได้รับความสนใจสูงที่สุดของประเทศไทย ทั้งในมิติของการลงทุน การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และการถือครองกรรมสิทธิ์ในรูปแบบ Leasehold จากกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ส่งผลให้ตลาดมีความคึกคักอย่างมีนัยสำคัญ และนำไปสู่การปรับตัวของราคาที่ดินในหลายพื้นที่อย่างต่อเนื่อง
ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในพื้นที่เกาะสมุย–พะงันปรับตัวเพิ่มขึ้นในลักษณะก้าวกระโดดสะท้อนแรงส่งจากดีมานด์ทั้งในและต่างประเทศ ซึ่งมีลักษณะคล้ายกับการเติบโตของตลาดที่ดินในจังหวัดภูเก็ตในช่วง 5 ปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบในเชิงระดับราคาโดยรวมแล้ว พื้นที่เกาะสมุย–พะงันยังคงมีระดับราคาที่ดินที่ต่ำกว่าภูเก็ตอย่างมีนัยสำคัญ จึงยังถือเป็นตลาดที่อยู่ในช่วง Early Growth to Expansion Phase และยังมีช่องว่างในการเติบโตอีกค่อนข้างมาก
อุปทาน “สมุย-พะงัน”พุ่งทะลักกว่า 6.1 หมื่นล้านบาทรับแรงซื้อต่างชาติ
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยถึง ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เกาะสมุย - เกาะพะงัน ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ของปี 2569 พบว่า มีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายรวมทั้งสิ้น 154 โครงการ ครอบคลุมยูนิตขายประมาณ 2,860 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 61,140 ล้านบาท สะท้อนถึงการขยายตัวของอุปทานอย่างต่อเนื่อง และการเข้าสู่ตลาดของผู้พัฒนาโครงการทั้งรายเดิมและรายใหม่ในช่วงที่ผ่านมา
ในด้านการดูดซับตลาด พบว่าโครงการบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมหลายโครงการสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูง และมีการวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์รองรับกำลังซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการขายในรูปแบบ Leasehold ส่งผลให้สัดส่วนการถือครองโดยนักลงทุนต่างชาติมีบทบาทสำคัญต่อการขับเคลื่อนตลาดอย่างชัดเจน
เจาะลึก “เกาะสมุย” วิกฤติผังเมืองเก่า ไล่ล่าที่ดินติดหาดไร่ละ 20 ล้าน
ทุนจีนดอดกว้านซื้อคอนโดฯ ยกตึก-ยุโรปยึดหัวหาดลีสโฮลด์ 30 ปี
ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมาพบว่า ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่จากกรุงเทพมหานครเริ่มให้ความสนใจเข้ามาสะสมที่ดินในพื้นที่เกาะสมุยและเกาะพะงันเพิ่มมากขึ้น เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการในอนาคต โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งยังมีอุปทานในตลาดค่อนข้างจำกัดเมื่อเทียบกับความต้องการ ส่งผลให้อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) อยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง และสร้างแรงจูงใจให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจากการสำรวจพบว่า
-เกาะสมุย ตลาดมีอัตราการเติบโตแบบก้าวกระโดด จากเดิมก่อนช่วงโควิด-19 ที่มีโครงการวิลล่าเพียง 20-30 โครงการ ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายเพิ่มขึ้นเป็น 132 โครงการ มีมูลค่าโครงการรวมกว่า 60,000 - 70,000 ล้านบาท โดยเฉพาะในส่วนของวิลล่ามียอดขายพุ่งไปถึง 749 ยูนิต ณ ไตรมาส 1 ปี 2568 ซึ่งเดิมทีทั้งเกาะเคยมีไม่ถึง 100 ยูนิต กลุ่มลูกค้าหลักคือยุโรป (ออสเตรเลีย ฝรั่งเศส อังกฤษ) และเริ่มเห็นกลุ่มทุนจีนเข้ากว้านซื้อคอนโดฯบางตึกเพื่อการลงทุน หากโครงการที่พัฒนาในรูปแบบของวิลล่า ส่วนใหญ่จะเป็นการขายในรูปแบบสิทธิเช่าระยะยาว ลีสโฮลด์ (Leasehold) 30 ปี ซึ่งราคาที่ขายดีที่สุดคือ 8-15 ล้านบาท โดยลูกค้าในโครงการส่วนใหญ่จะมีชาวต่างชาติทั้งหมด โดยผังเมืองของเกาะสมุยยังเป็นผังเมืองเดิมไม่มีการเปลี่ยนแปลงแต่อย่างใด และคาดการณ์ว่าในปีนี้จะมีวิลล่าพัฒนาใหม่อีกอย่างน้อย 200 หลัง
ทั้งนี้ราคาที่ดินบริเวณตอนเหนือของเกาะได้แก่ หาดแม่น้ำ หาดเฉวง หาดบ่อผุด และหาดเชิงมน เป็นพื้นที่ยอดนิยมที่สุดเนื่องจากใกล้สนามบินและโครงสร้างพื้นฐาน
หากเป็นที่ดินพื้นที่ใกล้หาด ราคาจะอยู่ที่ประมาณ 5-10 ล้านบาท/ไร่ แต่ถ้าหากเป็นที่ดินติดชายหาด ราคาจะอยู่ที่ประมาณ 20 กว่าล้านบาทขึ้นไป/ไร่ ขณะที่ที่ดินบริเวณหาดที่อยู่ทางตอนใต้ของเกาะสมุย ราคาถูกกว่า อยู่ที่ประมาณ 2-3 ล้านบาท/ไร่ขึ้นไปเนื่องจากสภาพหาดเป็นดินโคลนและไม่สวยงามเท่าตอนเหนือ
-เกาะพะงัน: กลายเป็นเป้าหมายใหม่ของชาวอิสราเอล โดยในปี 2568ที่ผ่านมามีตัวเลขนักท่องเที่ยวเดินทางเข้าพะงันถึง 130,000 คน ส่งผลให้ราคาที่ดินพุ่งจาก 1 ล้านเป็น 3 ล้านบาท/ไร่ในบางพื้นที่
ทุนไทยถดถอยเหลือแค่ 10% ยุโรป-รัสเซีย-อิสราเอล เบียดขึ้นแท่นเจ้าครองแผ่นดินสมุย
นายภัทรชัย กล่าวเพิ่มเติมว่า ในส่วนของภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยบนเกาะสมุยนั้น คาดการณ์ว่าในปี 2569 จะมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหม่และรายใหญ่จากกรุงเทพฯ รวมถึงผู้พัฒนาในภูมิภาคอื่นๆ เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน) หรือ SPALI , บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด(มหาชน) หรือ ORN และผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์รายอื่นๆ เข้ามาเปิดตัวโครงการเพิ่มเติมอย่างคึกคัก เพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดในพื้นที่ศักยภาพสูงนี้ ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันในตลาดทวีความเข้มข้นมากยิ่งขึ้น ทั้งในด้านทำเล การออกแบบโครงการ และกลยุทธ์การขาย
ทั้งนี้มองว่า ผู้พัฒนาโครงการควรให้ความสำคัญอย่างยิ่งต่อการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน (Title Deed) ให้ถูกต้องและครบถ้วน รวมถึงการเลือกทำเลที่มีศักยภาพด้านดีมานด์ที่ชัดเจน เนื่องจากแม้ตลาดโดยรวมยังมีแนวโน้มเติบโต แต่ความสำเร็จของแต่ละโครงการยังขึ้นอยู่กับคุณภาพของทำเล โครงสร้างผู้ซื้อ ราคา และความเหมาะสมของผลิตภัณฑ์เป็นสำคัญ
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย
“สมุย”เนื้อหอม อสังหาฯ พุ่งทะลุ 5.3 หมื่นล้าน ต่างชาติรุมตอม ดันสู่ Destination Investment ระดับโลก
ทั้งนี้พบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ของปี 2569 ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยบนเกาะสมุยยังคงมีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจและต่อเนื่อง สะท้อนถึงบทบาทของเกาะสมุยในฐานะหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและการพักอาศัยระดับนานาชาติ (International Resort Real Estate Market) ที่มีความแข็งแกร่งที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศไทย ซึ่งปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายรวมทั้งสิ้น 113 โครงการ ครอบคลุมยูนิตขายทั้งหมด 2,422 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 53,200 ล้านบาท โดยสามารถจำแนกออกเป็น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ คอนโดมิเนียม บ้านพักตากอากาศ และบ้านจัดสรร ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงโครงสร้างตลาดที่มีความหลากหลายและอยู่ในช่วงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง (Sustained Growth Phase)
ในส่วนของคอนโดมิเนียม พบว่ามีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 9 โครงการ รวม 1,214 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนประมาณ 6,028 ล้านบาท โดยโครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูง ได้แก่ หาดเฉวง–บ่อผุด และหาดละไม ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของกิจกรรมท่องเที่ยวและไลฟ์สไตล์บนเกาะสมุย ส่งผลให้ยังคงสามารถดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่อการพักอาศัยได้อย่างต่อเนื่อง
ซึ่งระดับราคาคอนโดมิเนียมโดยทั่วไปอยู่ในช่วงประมาณ 60,000–80,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม พบว่าตลาดมีการปรับตัวของราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยบางโครงการระดับลักชัวรีมีราคาขายสูงกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร สะท้อนถึงการยกระดับคุณภาพโครงการและความต้องการจากกลุ่มผู้ซื้อระดับบนที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ขณะเดียวกันตลาดบ้านพักตากอากาศยังคงเป็นเซกเมนต์หลักของเกาะสมุย โดยมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 65 โครงการ รวม 749 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนกว่า 29,850 ล้านบาท อุปทานส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ใกล้ชายหาดสำคัญ ได้แก่ แม่น้ำ เฉวง–บ่อผุด และละไม ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพด้านวิวทะเล ความเป็นส่วนตัว และความต้องการเช่าระยะสั้นจากนักท่องเที่ยวระดับพรีเมียม
สำหรับตลาดบ้านจัดสรร พบว่ามีจำนวน 39 โครงการ รวม 459 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 17,322 ล้านบาท โดยการพัฒนาโครงการส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ตอนเหนือของเกาะ ซึ่งเป็นโซนที่มีความสงบและเหมาะสำหรับการอยู่อาศัยระยะยาวมากกว่าการท่องเที่ยวเชิงพาณิชย์
ในด้านโครงสร้างดีมานด์ ตลาดคอนโดมิเนียมเกาะสมุย มียังคงได้รับแรงสนับสนุนหลักจากกำลังซื้อชาวต่างชาติอย่างชัดเจน โดยเฉพาะนักลงทุนจากยุโรป รัสเซีย ฝรั่งเศส ออสเตรเลีย จีน และอิสราเอล ซึ่งมีบทบาทสำคัญในการผลักดันทั้งยอดขายและระดับราคาให้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง กลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้มีพฤติกรรมการลงทุนที่หลากหลาย ทั้งเพื่อการพักอาศัยระยะยาว การซื้อเพื่อปล่อยเช่า และการถือครองเป็นสินทรัพย์ระยะยาวในตลาดรีสอร์ต
นอกจากปัจจัยด้านตัวเลขการลงทุนแล้ว ความน่าสนใจของตลาดเกาะสมุมียังมาจากปัจจัยเชิงคุณภาพ ทั้งในด้านทำเลติดชายหาดที่มีชื่อเสียงระดับโลก ความสะดวกในการเดินทาง สิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน รวมถึงไลฟ์สไตล์ของเกาะที่ผสมผสานระหว่างความเป็นรีสอร์ตและชุมชนต่างชาติอย่างลงตัว ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้เกาะสมุยไม่เพียงเป็นจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยว แต่ยังพัฒนาไปสู่ Destination Investment Market ที่ดึงดูดนักลงทุนจากทั่วโลก
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย
ชำแหละโครงสร้างผู้ซื้อ “ต่างชาติ” ฮุบเบ็ดเสร็จ 90%
ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ของปี 2569 พบว่า ภาพรวมตลาดบ้านพักตากอากาศในพื้นที่เกาะสมุยยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องและโดดเด่น โดยเฉพาะในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งสะท้อนถึงการขยายตัวของตลาดในระดับก้าวกระโดด ทั้งในด้านจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่และความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการในศักยภาพของทำเล จากข้อมูลของฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทยพบว่า ในปี 2567 ที่มีผ่านมา มีการเปิดขายโครงการบ้านพักตากอากาศใหม่จำนวนประมาณ 298 ยูนิต ขณะที่ในปี 2568 เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 318 ยูนิต ปรับตัวมากกว่า 100% จากช่วงเวลาปกติในปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ตลาดจะอยู่ในระดับที่เริ่มมีความหนาแน่นมากขึ้นแล้วก็ตาม ทั้งนี้ ผู้พัฒนาโครงการหลายรายยังคงมีแผนเตรียมเปิดตัวเฟสใหม่เพิ่มเติม เพื่อรองรับความต้องการที่ยังคงแข็งแกร่ง และเพื่อเกาะกระแสเชิงบวกของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนบนเกาะสมุย
ในด้านโครงสร้างผู้ซื้อ พบว่าตลาดบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมบนเกาะสมุยยังคงพึ่งพากำลังซื้อจากต่างประเทศเป็นหลัก โดยผู้ซื้อชาวไทยมีสัดส่วนประมาณ 10-15% ของความต้องการทั้งหมด ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระและเจ้าของธุรกิจท้องถิ่น ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติยังคงครองสัดส่วนสูงถึง 85–90% ของตลาด
เมื่อพิจารณาเชิงลึกพบว่า กว่าครึ่งหนึ่งของความต้องการทั้งหมดมาจากกลุ่มนักลงทุนชาวยุโรป ซึ่งสะท้อนบทบาทของเกาะสมุยในฐานะจุดหมายปลายทางด้านการพักอาศัยระยะยาวและการลงทุนระดับนานาชาติ ขณะเดียวกันยังพบความต้องการที่ต่อเนื่องจากนักลงทุนในกลุ่มรัสเซีย อิสราเอล จีน ออสเตรเลีย สาธารณรัฐเช็ก และฝรั่งเศส ซึ่งล้วนเป็นตลาดหลักที่มีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนดีมานด์ของอสังหาริมทรัพย์บนเกาะ
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย
5 ลำดับผู้พัฒนาบ้านพักตากอากาศมากที่สุดในพื้นที่สมุย
5 ลำดับบ้านพักตากอากาศที่ราคาสูงที่สุดในเกาะสมุย
“พะงัน” โมเดลเดินตามรอย “สมุย” ทุนอิสราเอลยึดเมือง Wellness ไล่ซื้อยัน Inland
นายภัทรชัย กล่าวถึง ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยบนเกาะพะงัน พบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ของปี 2569 ยังคงมีความเคลื่อนไหวอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงบทบาทของเกาะพะงันที่กำลังพัฒนาไปสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ (International Residential & Investment Market) มากยิ่งขึ้น ซึ่งพบว่า ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายรวมทั้งสิ้น 41 โครงการ ครอบคลุมยูนิตขายทั้งหมด 438 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 7,940 ล้านบาท โดยสามารถแบ่งประเภทการพัฒนาออกเป็น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ คอนโดมิเนียม บ้านพักตากอากาศ และบ้านจัดสรร ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงโครงสร้างตลาดที่ยังอยู่ในช่วงการขยายตัว (Expanding Phase) และมีความหลากหลายของรูปแบบผลิตภัณฑ์เพื่อรองรับดีมานด์จากต่างประเทศ
ในส่วนของคอนโดมิเนียม พบว่ามีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายเพียง 4 โครงการ รวมทั้งสิ้น 66 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 380 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่อยู่ในทำเลศักยภาพสูง เช่น หาดศรีธนู และหาดยาว ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เน้นการอยู่อาศัยระยะยาวในรูปแบบ Wellness Living และ Digital Nomad Lifestyle ส่งผลให้คอนโดมิเนียมในพื้นที่ดังกล่าวยังคงสามารถดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยได้อย่างต่อเนื่อง แม้จะมีจำนวนโครงการจำกัดเมื่อเทียบกับรูปแบบวิลล่า
ขณะที่ตลาดบ้านพักตากอากาศยังคงเป็นเซกเมนต์หลักของเกาะพะงัน โดยมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 26 โครงการ รวม 294 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนกว่า 6,830 ล้านบาท อุปทานส่วนใหญ่มุ่งเน้นในพื้นที่โซนตะวันตกเฉียงเหนือและตะวันตกของเกาะ อาทิ แม่หาด หาดยาว และหาดหินกอง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพด้านวิวทะเล ความเป็นส่วนตัว และบรรยากาศแบบรีสอร์ต ส่งผลให้ได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางถึงบนที่มองหาบ้านพักตากอากาศเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาวและการปล่อยเช่าในรูปแบบ Vacation Rental
สำหรับตลาดบ้านจัดสรร พบว่ามีจำนวน 11 โครงการ รวม 78 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 730 ล้านบาท โดยการพัฒนาในกลุ่มนี้ยังคงกระจายตัวในพื้นที่ฝั่งตะวันตกและตะวันออกเฉียงเหนือของเกาะ เน้นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยถาวรหรือกึ่งถาวรในราคาที่เข้าถึงได้มากกว่ากลุ่มวิลล่าระดับลักชัวรี
ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยบนเกาะพะงันยังคงได้รับแรงหนุนหลักจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่มีความแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจากอิสราเอล ยุโรป และออสเตรเลีย ซึ่งมีบทบาทสำคัญในการผลักดันดีมานด์ในตลาดวิลล่าและบ้านพักตากอากาศอย่างชัดเจน กลุ่มผู้ซื้อจากอิสราเอลถือเป็นหนึ่งในตลาดเฉพาะ (Niche Market) ที่มีการเติบโตโดดเด่นในช่วงหลัง โดยมีพฤติกรรมการซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวควบคู่กับการลงทุนปล่อยเช่า ทำให้เกิดความต้องการต่อเนื่องในโซนที่มีความเงียบสงบ เข้าถึงธรรมชาติได้ง่าย และมีชุมชนต่างชาติรองรับ
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย
ทุนนอกยึดหัวหาด “พะงัน” ดันอสังหาฯ สู่ตลาดลักชัวรี-ราคาที่ดินพุ่ง 3 เท่า
ดัน 3 โซนเด่นตอบโจทย์ Wellness & Luxury
อย่างไรก็ตาม ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ของปี 2569 พบว่า ภาพรวมตลาดบ้านพักตากอากาศในพื้นที่เกาะพะงันมีทิศทางการเติบโตใกล้เคียงกับเกาะสมุย โดยเฉพาะในด้านการขยายตัวของอุปทาน (Supply Expansion) ที่เร่งตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา สะท้อนถึงการเปลี่ยนผ่านของเกาะพะงันจากตลาดท่องเที่ยวระยะสั้น ไปสู่ตลาดที่อยู่อาศัยและการลงทุนในลักษณะ Second Home และ Investment Property มากขึ้น
จากข้อมูลพบว่า ในช่วงปี 2567–2568 มีโครงการบ้านพักตากอากาศเปิดขายใหม่รวมทั้งสิ้นประมาณ 231 ยูนิต โดยเฉพาะในปี 2568 เพียงปีเดียว มีอุปทานเปิดขายใหม่สูงถึงประมาณ 131 ยูนิต ซึ่งถือเป็นอัตราการขยายตัวที่โดดเด่นเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการต่อศักยภาพของตลาดในระยะยาว ทั้งในด้านการเติบโตของนักท่องเที่ยวคุณภาพ (Quality Tourism) และความต้องการที่พักระดับลักชัวรีจากต่างชาติ ทั้งนี้ โครงการส่วนใหญ่ในตลาดยังคงมุ่งเน้นกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นหลัก โดยใช้รูปแบบกรรมสิทธิ์แบบ Leasehold ระยะเวลา 30 ปี ซึ่งเป็นโครงสร้างการถือครองที่สอดคล้องกับข้อจำกัดด้านกฎหมายที่ดินในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ และยังช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นด้านการลงทุนในระยะกลางถึงระยะยาว
ในด้านโครงสร้างดีมานด์ (Demand Structure) พบว่ากลุ่มลูกค้าหลักของตลาดบ้านพักตากอากาศในเกาะ พะงันมากกว่า 90% ยังคงเป็นกำลังซื้อจากต่างประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจากออสเตรเลีย ยุโรป อิสราเอล แอฟริกาใต้ สาธารณรัฐเช็ก และฝรั่งเศส ซึ่งส่วนใหญ่มองหาทรัพย์สินเพื่อการพักอาศัยระยะยาว (Long-stay) การเกษียณอายุ (Retirement Living) และการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าระยะสั้นในรูปแบบ Vacation Rental ขณะที่กำลังซื้อชาวไทย รวมถึงกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระและเจ้าของธุรกิจท้องถิ่น มีสัดส่วนประมาณ 10% ของตลาดทั้งหมด
ในเชิงพฤติกรรมผู้ซื้อด้านทำเล พบว่าความต้องการมีความแตกต่างกันตามรูปแบบการใช้ชีวิตและวัตถุประสงค์การลงทุน โดยสามารถแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่
-กลุ่มที่หนึ่ง คือโซนศรีธนูและหินกอง ซึ่งได้รับความนิยมสูงในกลุ่มผู้ซื้อชาวยุโรปและกลุ่มดิจิทัลโนแมด เนื่องจากเป็นศูนย์กลางของไลฟ์สไตล์แบบ Wellness และ Spiritual Living ที่มีชุมชนต่างชาติค่อนข้างแข็งแกร่ง อีกทั้งยังรายล้อมไปด้วยคาเฟ่เพื่อสุขภาพ สตูดิโอโยคะ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่รองรับการอยู่อาศัยระยะยาว ทำให้พื้นที่ดังกล่าวกลายเป็นจุดหมายสำคัญของผู้ที่ต้องการคุณภาพชีวิตมากกว่าการท่องเที่ยว
-กลุ่มที่สอง คือโซนหาดยาว หาดสลัด และแม่หาด ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมในกลุ่มผู้ซื้อระดับบนที่ให้ความสำคัญกับความเป็นส่วนตัวและวิวทะเล โดยพื้นที่ดังกล่าวมีลักษณะภูมิประเทศเป็นเนินเขาและชายฝั่งที่สวยงาม ส่งผลให้มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการวิลล่าระดับลักชัวรีที่เน้นความเป็นเอกสิทธิ์ ขณะเดียวกันยังมีข้อได้เปรียบด้านทัศนียภาพและความเงียบสงบ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ
-กลุ่มที่สาม คือโซนท้องศาลาและบ้านใต้ ซึ่งเป็นศูนย์กลางของเกาะและเป็นพื้นที่ที่มีความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐานมากที่สุด ทำเลดังกล่าวจึงได้รับความนิยมในมิติของการลงทุน เนื่องจากสามารถเข้าถึงท่าเรือ ร้านค้า และบริการต่างๆ ได้ง่าย อีกทั้งยังมีศักยภาพในการสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าที่ค่อนข้างสม่ำเสมอตลอดทั้งปี
ซึ่งโดยภาพรวมตลาดบ้านพักตากอากาศในเกาะพะงันกำลังเข้าสู่ช่วงการเติบโตเชิงโครงสร้าง (Structural Growth Phase) ที่มีการแบ่งกลุ่มทำเลอย่างชัดเจนตามรูปแบบการใช้ชีวิตของผู้ซื้อ สะท้อนให้เห็นว่าตลาดไม่ได้ขับเคลื่อนเพียงจากปัจจัยด้านการท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว แต่กำลังพัฒนาไปสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและการอยู่อาศัยระดับนานาชาติอย่างเต็มรูปแบบ
“เกาะพะงันกำลังเดินตามรอยสมุยด้วยอัตราการเติบโตที่รวดเร็วอย่างน่าตกใจ โดยพบสถิตินักท่องเที่ยวชาวอิสราเอลเดินทางเข้าพะงันสูงถึง 130,000 คนในปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งกลุ่มนี้กลายเป็นผู้ซื้อหลัก (Niche Market) ที่มีอิทธิพลต่อตลาดสูงมาก ขณะที่ราคาที่ดินพุ่งขึ้นเป็น 3 เท่าตัวภายในระยะเวลาไม่กี่ปี โดยเฉพาะหาดยาว ที่ดินติดหน้าหาดราคาประมาณ 15-20 ล้านบาท/ไร่ ส่วนฝั่ง Inland ประมาณ 7 ล้านบาท ส่วนหาดศรีธนู-หินงาม ที่ดินติดทะเลประมาณ 7-10 ล้านบาท และไม่ติดทะเลประมาณ 3-5 ล้านบาท”นายภัทรชัย กล่าว
5 ลำดับบ้านพักตากอากาศที่ราคาสูงที่สุดในเกาะพะงัน
ผ่าขบวนการ “นอมินี” ข้ามชาติ ซับซ้อน-ซ่อนเงื่อน-แยบยล “เลี้ยงเงินบัญชีไทย”
ทั้งนี้ จากการวิเคราะห์ของทีมข่าว พบว่า กลยุทธ์การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของทุนต่างชาติในพื้นที่ เกาะสมุยและเกาะพะงัน ซึ่งในปัจจุบันพบว่าตลาดถูกขับเคลื่อนโดยผู้ประกอบการชาวต่างชาติเป็นหลัก อาทิ ยุโรป และจีนฮ่องกง โดยมีสัดส่วนผู้ประกอบการชาวไทยไม่ถึง 10% เท่านั้น ขบวนการเหล่านี้มีวิธีการที่ซับซ้อนเพื่อเลี่ยงกฎหมายการถือครองที่ดิน
การถือครองที่ดินผ่าน "นอมินี" และการรุกคืบของต่างชาติ
ปัญหาการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติเป็นประเด็นที่น่ากังวลที่สุดในปัจจุบัน คือ
-กลไกนอมินี ใช้วิธีที่นิยมที่สุดคือ การจัดตั้งบริษัทนอมินี (Nominee Company Setup) โดยให้คนไทยถือหุ้นในสัดส่วน 51% เพื่อให้บริษัทมีสถานะเป็นนิติบุคคลไทยตามกฎหมาย แต่ในความเป็นจริง แหล่งที่มาของเงินทุนมาจากต่างชาติ 100% ซึ่งกระบวนการนี้ทำได้ง่ายเนื่องจากหน่วยงานราชการไม่สามารถตรวจสอบเบื้องหลังทางการเงินได้อย่างเข้มงวดพอ
-กลยุทธ์การแสดงหลักฐานทางการเงิน ในขั้นตอนการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทจำกัด หากกำหนดทุนจดทะเบียนไว้ที่ 10 ล้านบาท ตามกฎหมายต้องมีคนไทยถือหุ้นอย่างน้อย 51% ซึ่งหมายความว่า ผู้ถือหุ้นไทยจะต้องมีเงินสดแสดงในบัญชีจำนวน 5.1 ล้านบาท เพื่อให้ธนาคารออกหนังสือรับรองให้ว่ามีเงินเพียงพอและมีความสามารถในการจัดตั้งบริษัท
-การการนำเงินมาพักไว้ชั่วคราว (การเลี้ยงเงิน) จากข้อมูลที่มีบุคคลในพื้นที่กล่าวว่า เงินจำนวนดังกล่าวส่วนใหญ่ถูกเตรียมการหรือสนับสนุนโดยกลุ่มทุนต่างชาติ เพื่อนำมาพักไว้ในบัญชีคนไทยเพียงชั่วคราวให้เพียงพอต่อการขอเอกสารรับรองจากธนาคาร
-ช่องโหว่การตรวจสอบ หน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องมักตรวจสอบเพียงแค่เอกสารรับรองจากธนาคารว่ามีเงินครบตามจำนวนหรือไม่ แต่ ไม่สามารถตรวจสอบลึกลงไปถึงเบื้องหลัง (Background) หรือที่มาที่ไปของเงินก้อนนั้นได้ ว่าเป็นเงินของนอมินีคนไทยจริงหรือเป็นเงินที่ถูกหยิบยืมมาจากทุนต่างชาติเพื่อใช้ "เลี้ยง" บัญชีเพียงอย่างเดียว ทำให้ขบวนการนี้เติบโตอย่างมากในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา
-การแปลงสภาพเป็นบริษัทไทย เมื่อได้หนังสือรับรองจากธนาคารและจดทะเบียนสำเร็จ บริษัทนั้นจะมีสถานะเป็น "นิติบุคคลไทย" ทันที ทำให้สามารถถือครองที่ดินหรือประกอบธุรกิจที่สงวนไว้สำหรับคนไทยได้ เช่น วิลล่าหรูหรือธุรกิจบริการต่าง ๆ แม้ว่าในความเป็นจริงอำนาจการบริหารและผลประโยชน์ทั้งหมดจะตกเป็นของต่างชาติ
โมเดลการเช่าระยะยาว (Leasehold Development)
อีกรูปแบบหนึ่งที่กลุ่มทุนต่างชาติบางส่วนเลือกใช้ คือ วิธีเช่าที่ดินจากคนในพื้นที่เป็นระยะเวลา 30 ปีหลังจากเช่าที่ดินแล้ว ผู้ประกอบการชาวต่างชาติจะนำที่ดินมาพัฒนาเป็นโครงการวิลล่าหรู (Luxury Villa) หรือโครงการที่พักอาศัยเพื่อขายต่อให้กับลูกค้าต่างชาติในลักษณะสิทธิการเช่า โดยวิธีนี้ช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายเรื่องการครองสิทธิที่ดิน แต่ยังสามารถตักตวงผลประโยชน์จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่ยุทธศาสตร์ได้
หรือ จะเป็นการซื้อขายตรง (Foreign-to-Foreig) โดยไม่ผ่านตัวแทนไทย ในพื้นที่เกาะพะงัน พบปรากฏการณ์การขายที่ดินที่สะท้อนถึงการควบคุมตลาดโดยต่างชาติอย่างชัดเจน สังเกตได้จาก
-ป้ายประกาศขายใช้เบอร์ต่างประเทศ ที่ดินหลายแปลงมีการติดป้ายประกาศขาย แต่เบอร์โทรศัพท์ที่ระบุไว้กลับไม่ใช่เบอร์ในประเทศไทย (เช่น เบอร์ที่ขึ้นต้นด้วยรหัสต่างประเทศ) ซึ่งแสดงว่าเป็นการเจรจาซื้อขายกันโดยตรงระหว่างกลุ่มทุนต่างชาติ
-ความอ่อนแอของหน่วยงานภาครัฐ โดยหน่วยงานภาครัฐยังขาดความเข้มแข็งในการเข้าไปกำกับดูแลและตรวจสอบการทำธุรกรรมที่เกิดขึ้นนอกระบบเหล่านี้
วนลูปอุบาทว์ “ทัวร์ศูนย์เหรียญ” วอนรัฐคุมเข้มก่อนสายเกินแก้
ทั้งนี้ขบวนการนอมินีจะประสบความสำเร็จไม่ได้หากขาดการสนับสนุนจากคนในพื้นที่ อาทิ
-ความร่วมมือจากสำนักงานกฎหมายและคนไทย: มีกลุ่มที่ปรึกษากฎหมายและคนไทยในพื้นที่คอยให้ความช่วยเหลือในการจัดตั้งบริษัทและจัดการเอกสารสิทธิ์
-แรงจูงใจด้านราคา: เจ้าของที่ดินในพื้นที่ (Local) มีความต้องการขายที่ดินในราคาสูง ซึ่งกลุ่มทุนต่างชาติมีกำลังซื้อที่มากกว่า เช่น ในพื้นที่อ่าวศรีธนู ราคาที่ดินกระโดดจาก 1 ล้านบาท เป็น 3 ล้านบาทต่อไร่ หลังจากที่มีกลุ่มทุนบางสัญชาติเริ่มเข้ามาปักหมุด โดยเฉพาะอิสราเอล ตามที่เป็นข่าวก่อนหน้านี้ แต่ก็จะส่งผลกระทบต่อท้องถิ่น ที่การเติบโตจะไร้ทิศทางทำให้นายทุนต่างชาติเข้ามาเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากทรัพยากรฟรีๆ เช่น ธุรกิจรถเช่า, คาเฟ่ ฯลฯ จนกำไรไม่หมุนเวียนกลับสู่ระบบเศรษฐกิจไทย เหมือนกรณี "ทัวร์ศูนย์เหรียญ"
แนะจัดเก็บภาษีเพื่อคืนกำไรสู่พื้นที่
เพื่อแก้ปัญหาผลกระทบจากการเติบโตที่รวดเร็ว เช่น ขยะ, น้ำขาดแคลน, จราจรติดขัด จึงเห็นควรให้ภาครัฐปรับปรุงกฎระเบียบ ดังนี้
-Tax Reform: ปรับฐานภาษีการโอนหรือภาษีรายได้สำหรับบริษัทที่มีสัดส่วนนอมินีหรือต่างชาติถือหุ้นสูงให้เป็น 10% หรือมากกว่า เพื่อนำรายได้มาบำรุงท้องถิ่น
-โมเดลเมืองพิเศษ แม้จะมีความพยายามผลักดันให้ภูเก็ต หรือ สมุย เป็นเขตปกครองพิเศษคล้ายพัทยา แต่ปัจจุบันยังไม่สามารถทำได้จริง ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องเร่งพิจารณาเพื่อให้อำนาจท้องถิ่นในการบริหารจัดการเชิงพื้นที่เข้มแข็งขึ้น
สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ เกาะสมุย และเกาะพะงัน ซึ่งกำลังกลายเป็นสมรภูมิการลงทุนที่ร้อนแรงที่สุดแห่งหนึ่งของไทย โดยได้รับอานิสงส์จากการเปลี่ยนผ่านจากเมืองท่องเที่ยวสู่ "Safe Zone" ของชาวต่างชาติ ท่ามกลางประเด็นร้อนเรื่องการถือครองที่ดินผ่านตัวแทน (Nominee) และราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
ทั้งนี้มองว่าทั้ง สมุย แล พะงันกำลังเผชิญภาพสะท้อนพิมพ์เขียวของ "ภูเก็ตเมื่อ 5 ปีที่แล้ว" ปัญหาไม่ใช่การไม่มีทุนเข้ามาลงทุน แต่คือการที่ทุนต่างชาติเข้ามาคุมเบ็ดเสร็จจนกลืนกินอธิปไตยทางเศรษฐกิจของท้องถิ่น หากหน่วยงานส่วนกลางยังไร้น้ำยาในการตรวจเช็กเส้นทางเงิน ไม่มีการกำกับดูแลเรื่องนอมินี และการจัดเก็บภาษีที่เหมาะสม การพัฒนาอาจนำไปสู่ความเสื่อมโทรมของทรัพยากร และเสียโอกาสทางภาษีมหาศาลในระยะยาว แผ่นดินทองคำของภาคใต้ผืนนี้...ก็คงเปลี่ยนมือไปเป็นของต่างชาติอย่างถาวรในไม่ช้า!
