อสังหาริมทรัพย์

“โปรสเปค แอพเพรซัล” เปิด 5 ทำเลทองเพื่อการลงทุนอาคารชุด  “คลองเตย-วัฒนา-สาทร-ปทุมวัน-บางรัก” ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 3-5% ต่อ ปี พบ “โฟรซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้น” และ “เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท สินธร เคมปินสกี้”ราคาเช่าสูงสุด 250,000 บาทต่อเดือน

นายปริสุทธิ์ รอดจากภัย ผู้อำนวยการฝ่ายสำรวจวิจัย บริษัท โปรสเปค แอพเพรซัล จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาทรัพย์สิน เปิดเผยข้อมูลการสำรวจอัตราค่าเช่าอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ ทั้งหมด 419 โครงการ ในช่วงต้นปี 2568 ว่า เป็นการสำรวจการปล่อยเช่าอาคารชุดในแบบที่เป็นการปล่อยเช่าระยะยาว มีระยะเวลาในการปล่อยเช่าตั้งแต่ 1 ปี ขึ้นไป พบว่าอัตราค่าเช่าอาคารชุดพักอาศัย ในทำเล คลองเตย, วัฒนา, สาทร, ปทุมวัน และ บางรัก ซึ่งเป็นทำเลเด่น มีจำนวนอาคารชุดพักอาศัยมากที่สุด มีอัตราค่าเช่าอยู่ระหว่าง 40,000-150,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนอยู่ที่ 3-5% ต่อปี ขึ้นอยู่กับขนาดของห้อง, ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณูปโภคในโครงการ

“จากผลการสำรวจ พบว่า ทำเลที่ตั้งของอาคารชุดใน 5 ทำเลดังกล่าว ถ้าอยู่ในแนวรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตร และ ติดถนนใหญ่ อัตราค่าเช่า และ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนจะสูงกว่า ทำเลที่อยู่ห่างจากรถไฟฟ้าเกิน 500 เมตร หรืออยู่ในซอย  แสดงให้เห็นว่า ผู้เช่าจะเลือกทำเลในการเช่าที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และ ใกล้กับแหล่งงาน เพื่อให้สามารถเดินทางได้สะดวก และลดค่าใช้จ่ายเดินทาง  จากผลการสำรวจพบว่าใน 5 ทำเลนี้ มีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 80-90% ของห้องชุดที่มีการปล่อยเช่า” นายปริสุทธิ์ กล่าว

นอกจากใน 5 ทำเลหลักแล้ว นายปริสุทธิ์ กล่าวว่า ในย่านทำเลธุรกิจใหม่ หรือ New Central Business Districts (New CBDs) เป็นอีกทำเลที่มีความนิยมสำหรับการลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า  มีอัตราการเช่าสูง ปล่อยเช่าได้ง่าย  แต่ผลตอบแทนไม่สูงมาก  โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 3-4% โดยเฉพาะในทำเลที่ใกล้ถนน และ เข้าซอยไม่เกิน 500 เมตร หรือติดแนวรถไฟฟ้า  ได้แก่ ทำเล จตุจักร บริเวณตั้งแต่ ห้าแยกลาดพร้าว ถนนลาดพร้าว และ ถนนพหลโยธิน, ทำเลห้วยขวาง บริเวณสองฝั่งของถนนรัชดาภิเษก ถนนสุทธิสารวินิจฉัย ถนนประชาสงเคราะห์, ทำเลพญาไท บริเวณถนนพหลโยธิน, ทำเลคลองสาน บริเวณ ถนนกรุงธนบุรี ถนนเจริญนคร และ ทำเลบางซื่อ บริเวณถนนประชาราฏร์สาย 1-2, ถนนกรุงเทพ-นนทบุรี

“ใน 5 ทำเลที่เป็นย่านธุรกิจใหม่ มีอัตราการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 75-80% ถึงแม้จะมีอัตราการปล่อยเช่าที่ต่ำกว่าย่านธุรกิจหลัก แต่ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพ  มีแนวโน้มดี และมีราคาขายที่ไม่แพงเมื่อเทียบกับทำเลที่เป็นย่านธุรกิจหลัก แต่สามารถปล่อยเช่าได้ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน” นายปริสุทธิ์ กล่าว

อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนของอาคารชุดพักอาศัยในปัจจุบันต่ำลงกว่าในอดีตที่ผ่านมา เนื่องจากการแข่งขันที่สูงมาก  มีห้องชุดปล่อยให้เช่าจำนวนมาก  มีปัจจัยเลือกในโครงการใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นทุกๆปี  ประกอบกับราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะย่านธุรกิจ  ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของห้องชุดสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง  ซึ่งผู้เช่าอาจมีขีดจำกัดของการยอมรับที่จะจ่ายค่าเช่าได้  ทำให้อัตราผลตอบแทนต่ำลงโดยรวมแล้วไม่ถึง 5% แตกต่างจากเมื่อก่อนที่ผลตอบแทนค่าเช่าสูงถึง 7-10%   

นอกจากนี้ผลการสำรวจอาคารชุดพักอาศัยในย่านอื่นๆ ทั่วไปที่มีการปล่อยเช่า พบว่าห้องชุดที่มีระดับราคาไม่สูงกลับสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาที่ดีและให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า 5% ขึ้นไป โดยทั่วไปพบว่าผู้เช่าส่วนใหญ่พร้อมจ่ายค่าเช่า 12,000-18,000 บาทต่อเดือนมากที่สุด  ดังนั้นถ้าห้องชุดราคา 2.0-3.0 ล้านบาท คิดเป็นผลตอบแทน 5- 7%    

“โฟรซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ VS เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท สินธร เคมปินสกี้” ค่าเช่าสูงสุด 250,000 บาทต่อเดือน

สำหรับอาคารชุดที่มีราคาค่าเช่าสูงสุดจากการสำรวจทั้ง 211 โครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ พบว่า ห้องชุดในโครงการ “โฟรซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์” ที่พัฒนาโดย บริษัท คันทรี กรุ๊ป ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด บนถนนเจริญกรุง เขตสาทร ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และ โครงการเดอะ เรสซิเดนซ์ แอท สินธร เคมปินสกี้ ที่พัฒนาโดย บริษัท สยามสินธร จำกัด ทำเลหลังสวน เขตปทุมวัน  มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดที่ 250,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ย 5% ต่อปี

ถัดมาคือ โครงการ อมัน นายเลิศ เรสซิเดนเซส กรุงเทพ พัฒนาโครงการโดย นายเลิศ ปาร์ค ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด บนถนนวิทยุ เขตปทุมวัน และ เดอะ เรสซิเดนเซส แอท วัน แบงค็อก อาคาร 187 และ 189 พัฒนาโครงการโดย บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดที่ 200,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ยที่ 4.8% ต่อปี

อันดับ 3 คือ โครงการ “สโคป หลังสวน” พัฒนาโดย บริษัท สโคป จำกัด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท เอส ซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด(มหาชน) ทำเลที่ตั้งที่ซอยหลังสวน เขตปทุมวัน ที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 150,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ย 3.06% ต่อปี

อันดับ 4 ได้แก่ โครงการ คิว วัน สุขุมวิท พัฒนาโครงการโดย บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) บนถนนสุขุมวิท เขตคลองเตย ที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 130,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ย 3.06%

และอันดับ 5 คือ โครงการ เดอะ สแตรนด์ ทองหล่อ พัฒนาโดยบริษัท วันพ้อยซิกซ์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด อยู่ในซอยสุขุมวิท 55 และ โครงการ ลา ซิตต้า เดลเร่ ทองหล่อ 16 พัฒนาโดยบริษัท บริษัท หงษ์นคร พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในซอยสุขุมวิท 24 ทั้งสองโครงการมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 80,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนโดยเฉลี่ยที่ 3.29% และ 3.84% ตามลำดับ

“การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน เราจะคำนวณจากราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของแต่ละโครงการ เปรียบเทียบกับอัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ย ทำให้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในแต่ละโครงการ ที่อัตราค่าเช่าเท่ากัน ก็อาจจะคำนวณออกมาเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่ต่างกัน เพราะต้นทุนในการซื้อของผู้ลงทุนต่างกันตามราคาที่ซื้อมา” นายปริสุทธิ์ กล่าว

สำหรับแนวโน้มของการปล่อยเช่าอาคารชุดพักอาศัย ภายหลังจากสถานการณ์ “แผ่นดินไหว” เมื่อวันที่ 28 มีนาคม ที่ผ่านมานั้น มองว่าตลาดการปล่อยเช่าอาคารชุดพักอาศัย อาจจะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ดังกล่าว ในเรื่องของความเชื่อมั่น แต่เชื่อว่าจะเป็นผลกระทบในระยะสั้น เพราะจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น อาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ ได้รับความเสียหายไม่มากนัก และ เป็นความเสียหายที่ไม่กระทบกับโครงสร้างหลักของโครงการ ประกอบกับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ได้ออกมาเร่งดำเนินการซ่อมแซม และ เยียวยา เจ้าของห้องชุด และ ผู้พักอาศัย อย่างทันท่วงที

“เนื่องจากพื้นที่กรุงเทพฯ ในปัจจุบัน มีพื้นที่ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเหลือไม่มากนัก ประกอบกับในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ และ ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ซึ่งเป็นแหล่งงานที่สำคัญ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลดังกล่าว ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะการเช่าอาศัยในอาคารชุดพักอาศัย จากผลการสำรวจของ SCB EIC พบว่า คนใน Generation Y (อายุ 28-44 ปี) และคนใน Generation Z (อายุ 15-27 ปี) ซึ่งเป็นคนในวัยที่เพิ่งจะเริ่มทำงาน ชอบที่จะเช่ามากกว่าซื้อ เนื่องจากอาจจะมีการเปลี่ยนงาน และ ย้ายที่ทำงานบ่อย ประกอบกับรายได้ยังไม่เพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัย เพราะต้องใช้เงินลงทุนสูง การเช่าจึงเป็นทางเลือก ดังนั้นการลงทุนซื้ออาคารชุดเพื่อปล่อยเช่า จึงยังเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุน เพียงแต่ต้องเลือกทำเลที่เหมาะสม อย่างทำเลที่ติดแนวรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก  และ ตรงกับความต้องการของตลาดโดยห้องชุดที่ได้รับความนิยมจะเป็นห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน ที่มีขนาด 30-60 ตารางเมตรต่อหน่วย” นายปริสุทธิ์ กล่าวในที่สุด